WEG-Verwaltung: Das steckt dahinter
Im deutschen Recht existieren viele verschiedene Formulierungen und Begrifflichkeiten, die dem Laien auf den ersten Blick nur schwer verständlich erscheinen. Da macht auch das weite Feld der Eigentumsverhältnisse im Bereich des Wohnraums keine Ausnahme. Dabei gibt es gerade im Segment der Hausverwaltung viele komplizierte Definitionen und Bestimmungen.
Kein Wunder, dass so mancher dabei den Überblick verliert. Jedoch kann es mitunter unabdingbar sein, sich mit manchen Thematiken eingehender zu beschäftigen. Sollte das der Fall sein, können Sie beruhigt aufatmen. Wir zeigen Ihnen, was hinter der WEG-Verwaltung steckt und klären dabei ausführlich die entsprechenden Befugnisse.
Was ist eigentlich eine Wohneigentumsgemeinschaft?
Bevor wir allerdings die WEG-Verwaltung genauer betrachten, lohnt sich erstmal der Blick auf die Wohneigentumsgemeinschaft. Denn hinter der Abkürzung WEG verbirgt sich die Wohneigentumsgemeinschaft. Diese hat in Deutschland einen speziellen Stellenwert und unterscheidet sich von vielen anderen Wohnformen. Rein rechtlich handelt es sich bei einer WEG um die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb des entsprechenden Objektes.
Das kann sowohl ein Wohneigentumshaus oder eine Anlage sein. Was sich etwas komplex liest, bedeutet im Klartext nur, dass eine Immobilie durch eine Teilungserklärung in verschiedene, separate Bereiche unterteilt ist und diese unterschiedlichen Eigentümer gehören.
WEG-Verwaltung: Dafür ist sie zuständig
Die WEG-Verwaltung kümmert sich in erster Linie um die Belange des Gemeinschaftseigentums. Darunter fallen sämtliche Teile der Immobilie, die anteilig den einzelnen Eigentümern gehören. Dazu zählen beispielsweise Fassade, Dach, Treppenhaus und Außentüren. Dabei enden klassischerweise die Befugnisse vor der jeweiligen Wohnungstür. Das grenzt die WEG-Verwaltung von der Mietverwaltung ab.
Denn die Mietverwaltung kümmert sich um die Belange sowohl der einzelnen Besitzer von Eigentumswohnungen als auch um die der Mieter. Entsprechend geht es bei der Mietverwaltung um alle Aufgaben die einzelne Wohnungen betreffen. In der Praxis ist es jedoch oftmals so, dass die beiden Verwaltungen von einem Dienstleister übernommen werden.
Diese Aufgaben kann die WEG-Verwaltung übernehmen
Die Aufgaben eines Verwalters sind im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Das Gesetz wurde letztmalig 01.12.2020 reformiert und stärkte dabei auch die Rechte und Pflichten der WEG-Verwaltung. So teilt es die Aufgaben in die Paragrafen 27 und 28 WEG (Wohnungseigentumsgesetz). Dabei sind die Aufgaben allerdings nicht abschließend geregelt. Die Wohnungseigentümer können die Rechte und die Pflichten nach Beschluss jederzeit einschränken oder erweitern.
Aufgaben gemäß § 27 WEG
Gemäß § 27 WEG ist der Verwalter verpflichtet, Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder zur Wahrung einer Frist oder eines erheblichen Nachteils erforderlich sind. Die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung sind im § 19 WEG selbst geregelt. Dazu zählt insbesondere:
- Aufstellung einer Hausordnung
- Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
- Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums
- Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage
Die einzelnen Dienstleistungen sind selbstverständlich nicht zwingend durch den Verwalter selbst zu erbringen. Im Gegenteil, es steht ihm in einem gewissen Rahmen frei, Verträge im Namen der Wohneigentumsgemeinschaft einzugehen. Das betrifft insbesondere folgende Verträge:
- Eröffnung eines Kontos im Namen der WEG
- Dienstverträge
- Versorgungsverträge
- Wartungsverträge
Bei allen Verträgen ist jedoch darauf zu achten, dass sie untergeordneter Bedeutung sind und keine erheblichen Verpflichtungen eingegangen werden. So kann beispielsweise der Abschluss von mehrjährigen Wartungsverträgen nicht in den Wirkbereich des Verwalters fallen, es sei denn, die Wohneigentumsgemeinschaft beschließt etwas anderes.
Aufgaben gemäß § 28 WEG
Die Aufgaben im § 28 WEG sind mehr kaufmännischer Natur. So ist der Verwalter verpflichtet, verschiedene Berichte zu erstellen. Darunter fallen die drei folgenden.
- Wirtschaftsplan: Damit die Wohnungseigentümer entsprechende Vorschüsse zu den Kostentragungen und Rücklagen beschließen können, ist der Verwalter verpflichtet einen Wirtschaftsplan zu erstellen. Dieser umfasst ein Kalenderjahr und enthält darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben.
- Jahresabrechnung: Damit einhergehend ist der Verwalter verpflichtetet eine Jahresabrechnung aufzustellen, die die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.
- Vermögensbericht: Zusätzlich hat der Verwalter einen Vermögensbericht zu erstellen, der die Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält.
Wer darf die WEG-Verwaltung übernehmen?
Grundsätzlich muss die WEG-Verwaltung nicht durch einen externen Dienstleister erfolgen. Auch einzelne Mitglieder der WEG können zu Verwaltern bestimmt werden. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass diese Lösung unpraktikabel ist. Denn vielfach kommt es zu Unstimmigkeiten zwischen den einzelnen Parteien, die im Idealfall durch eine externe, neutrale Person gesondert betrachtet werden.
Mit der Neufassung des Gesetzes findet sich nun auch eine gesetzliche Bestimmung über den Verwalter. Gemäß § 19 in Verbindung mit § 26a ist ein zertifizierter Verwalter zu bestellen. Davon gibt es aber einige Ausnahmen. Daher ist es derzeit noch möglich, Verwalter ohne ein entsprechendes Zertifikat zu bestellen. Trotzdem erfordert die Bestellung einige Erfordernisse:
- Die Erlaubnis zur Ausführung des Gewerbes
- Eine Berufshaftpflichtversicherung
- Regelmäßige Weiterbildung
- Nachweis der eigenen Zuverlässigkeit und der geordneten
- Vermögensverhältnisse
Thema Geld: So viel kostet eine WEG-Verwaltung
Wer mit dem Gedanken spielt, eine WEG-Verwaltung einzusetzen, der dürfte sich schnell für den finanziellen Aufwand interessieren. Denn immerhin müssen die Kosten getragen werden. Dabei lassen sich leider keine allgemeingültigen Aussagen treffen. Die finanzielle Belastung hängt von folgenden Faktoren ab:
- Art der Verwaltung: Maßgeblich ist die Art der Verwaltung. Denn wie oben bereits erwähnt ist es durchaus üblich, dass Mietverwaltung und WEG-Verwaltung von einem Dienstleister getragen werden können. Entsprechend erhöht sich bei einer Kombination beider Verwaltungen der finanzielle Aufwand.
- Anzahl der Objekteinheiten: Auch die Anzahl der zu betreuenden Objekteinheiten haben einen maßgeblichen Einfluss auf die Höhe der Kosten. Dabei ist es selbstverständlich, dass mehr Objekte auch einen höheren Etat erfordern.
- Der jeweilige Objektzustand: Der jeweilige Objektzustand ist auch für die Bewertung der Kosten relevant. Stehen beispielsweise umfassende Sanierungen oder Renovierungsarbeiten an, werden auch die Tätigkeiten des Verwalters umfangreicher. Entsprechend erhöhen sich die Kosten.
