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Für Eigentümer

Die drei Arten von Immo­bi­li­en­ver­wal­tun­gen

Inter­essant für: Woh­nungs- und Haus­ei­gen­tü­merLese­dauer: ca. 4 Minu­ten
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Spit­zen­ber­ger Ver­wal­tungs- und Ent­wick­lungs­ge­sell­schaft mbH & Co. KG ist Ihre Immo­bi­li­en­ver­wal­tung für Miets­häu­ser, Eigen­tums­woh­nun­gen und Gewer­beim­mo­bi­lien im Raum Passau in Nie­der­bay­ern. Wir über­neh­men für Sie die kauf­män­ni­sche, tech­ni­sche und recht­li­che Ver­wal­tung Ihrer Objekte. Was das im Ein­zel­nen bedeu­tet und wel­che Arten von Immo­bi­li­en­ver­wal­tun­gen wie für Sie über­neh­men kön­nen, erfah­ren Sie in der nach­fol­gen­den Über­sicht.

Die drei Arten von Immo­bi­li­en­ver­wal­tun­gen

Die Ver­wal­tung einer Immo­bi­lie ist eine ver­ant­wor­tungs­volle Auf­gabe, die sicher­stel­len soll, dass die Ren­dite steigt, die Sub­stanz ver­bes­sert wird und auch das Tages­ge­schäft rei­bungs­los läuft. Viele Immo­bi­li­en­be­sit­zer ent­schei­den sich daher für eine pro­fes­sio­nelle Immo­bi­li­en­ver­wal­tung als Haus­ver­wal­tung für Ihr Eigen­tum. Zu deren Auf­gabe gehört aber eben nicht nur die reine Ver­wal­tung der Objekte, son­dern immer auch die direkte und indi­rekte Immo­bi­lienent­wick­lung, etwa durch die Erhö­hung der Qua­li­tät der Ver­mie­tung. Grund­sätz­lich wird dabei zwi­schen drei ver­schie­de­nen Arten der Immo­bi­li­en­ver­wal­tung unter­schie­den.

Miet­ver­wal­tung

Eine sehr häu­fig auf­tre­tende Form der Immo­bi­li­en­ver­wal­tung ist die klas­si­sche Miet­ver­wal­tung. Han­delt es sich bei einem Objekt um ein Gebäude mit nur einem Grund­buch­blatt, wel­ches sich also im Besitz von nur einer Per­son oder Per­so­nen­gruppe befin­det, dann kann ein beauf­trag­tes Immo­bi­li­en­ver­wal­tungs­un­ter­neh­men die kom­plette Ver­wal­tung gegen­über Mie­tern sowie nach außen gegen­über Behör­den und Hand­wer­kern über­neh­men. Die meis­ten Immo­bi­li­en­be­sit­zer lagern die vie­len anfal­len­den Pflich­ten und Auf­ga­ben, die tag­täg­lich bei einem Miets­haus anfal­len, gern an eine Haus­ver­wal­tung aus. Im Gegen­zug küm­mert sich diese um die Belange gegen­über den Mie­tern sowie die sub­stan­zi­elle und auch finan­zi­elle Immo­bi­lienent­wick­lung, etwa mit Pro­gno­sen oder Opti­mie­rungs­vor­schlä­gen.

WEG-Ver­wal­tung

Eine wei­tere häu­fige Form der Immo­bi­li­en­ver­wal­tung ist die soge­nannte WEG-Ver­wal­tung. WEG steht dabei für Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Die Auf­gabe einer WEG-Ver­wal­tung ist es, die Gemein­schafts­flä­chen einer Immo­bi­lie zu ver­wal­ten, wenn das Objekt über mehr als einen Besit­zer ver­fügt bzw. die Wohn­ein­hei­ten eigene Grund­buch­blät­ter haben. Typi­scher­weise fin­det man diese Art Immo­bi­li­en­ver­wal­tung bei Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern mit Eigen­tums­woh­nun­gen. Eine WEG-Ver­wal­tung bein­hal­tet jedoch expli­zit nicht die Ver­wal­tung der Woh­nun­gen, son­dern nur die Ver­tre­tung der gemein­schaft­li­chen Flä­chen und Außen­be­rei­che gegen­über Hand­wer­kern und Behör­den. Wird also bei­spiels­weise eine Außen­treppe erneu­ert, über­nimmt die Haus­ver­wal­tung die Kom­mu­ni­ka­tion mit dem aus­füh­ren­den Hand­werks­be­trieb und ent­las­tet so die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung.

Son­de­rei­gen­tums­ver­wal­tung

Ana­log zur WEG-Ver­wal­tung der gemein­schaft­li­chen Flä­chen gibt es noch eine dritte Art der Immo­bi­li­en­ver­wal­tung, die sich um die Belange der tat­säch­li­chen Wohn­ein­hei­ten küm­mert. Diese Form nennt sich Son­de­rei­gen­tums­ver­wal­tung. Sie betrifft alle Objekt­teile inner­halb der Wohn­ein­heit, etwa Wände, Böden, Strom­lei­tun­gen oder Was­ser­lei­tun­gen. Davon aus­ge­nom­men sind aller­dings tra­gende Wände, Außen­wände und Fens­ter. In der Regel wird eine Son­de­rei­gen­tums­ver­wal­tung dann ein­ge­setzt, wenn die Wohn­ein­heit ver­mie­tet wird. Die Haus­ver­wal­tung küm­mert sich dann um die Kom­mu­ni­ka­tion mit dem Mie­ter sowie anfal­lende Repa­ra­tu­ren und deren Kon­trolle.

Die größ­ten Vor­teile der drei Arten Immo­bi­li­en­ver­wal­tung

Der wohl größte Vor­teil der Beauf­tra­gung einer Haus­ver­wal­tung liegt in der Ent­las­tung der Immo­bi­li­en­be­sit­zer. Die Ver­mie­tung eines Objekts bein­hal­tet mehr als nur die Erstel­lung einer Neben­kos­ten­ab­rech­nung und das Ein­zie­hens des Miet­zin­ses. Jeg­li­che Pro­bleme mit oder am Objekt selbst oder in der Kom­mu­ni­ka­tion mit den Mie­tern kos­tet Zeit und Mühe. Eine pro­fes­sio­nelle Haus­ver­wal­tung über­nimmt diese Auf­ga­ben und agiert zudem meist schnel­ler und dank der Erfah­rung auch effi­zi­en­ter. Außer­dem hat eine gute Immo­bi­li­en­ver­wal­tung auch stets Vor­schläge zur Redu­zie­rung der Kos­ten und Erhö­hung der Ren­dite bei­zu­tra­gen. Die Exper­ten ken­nen den regio­na­len Miet­markt und haben auch ein gutes Gespür für den pas­sen­den Mie­ter.

Gute und seri­öse Haus­ver­wal­tun­gen ver­su­chen stets, proak­tiv Kon­flikte mit den Mie­tern zu ver­mei­den, kön­nen sich aber im Bedarfs­fall auch um unan­ge­nehme Auf­ga­ben wie Inkas­so­ver­fah­ren, Kün­di­gun­gen und Zwangs­räu­mun­gen küm­mern. Das Tages­ge­schäft einer Haus­ver­wal­tung besteht aber meist eher in den Rou­ti­ne­auf­ga­ben wie Kon­to­bu­chun­gen, Kau­ti­ons­ver­wal­tung oder der Erstel­lung von Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen. Zusätz­lich kann ein Ver­wal­ter durch gute Netz­werke auch emp­feh­lens­werte und preis­güns­tige Dienst­leis­ter und Hand­werks­be­triebe fin­den, die den Ser­vice rund um die Immo­bi­lie ver­bes­sern, ohne die ver­ein­bar­ten Bud­get­kos­ten zu über­tre­ten.

Son­der­form: Gewerb­li­che Objekt­ver­wal­tung

Eine wei­tere Art der Immo­bi­li­en­ver­wal­tung ist die Objekt­ver­wal­tung von gewerb­li­chen Immo­bi­lien, etwa Geschäfts­häu­sern. Obwohl die Auf­ga­ben hier ähn­lich zu denen einer Miets­ver­wal­tung sind, unter­ste­hen gewerb­li­che Mie­ter beson­de­ren juris­ti­schen Gege­ben­hei­ten, die nur von einer dar­auf spe­zia­li­sier­ten Haus­ver­wal­tung behan­delt wer­den soll­ten. Die meis­ten guten Haus­ver­wal­tun­gen besit­zen aller­dings die not­wen­dige Exper­tise, um auch gewerb­li­che Immo­bi­lien ren­di­te­för­dernd zu ver­mie­ten und zu ver­wal­ten.

Die inhalt­li­chen Arten von Immo­bi­li­en­ver­wal­tun­gen

Egal, ob eine Haus­ver­wal­tung nun eine Miets­ver­wal­tung, eine WEG-Ver­wal­tung oder eine Son­de­rei­gen­tums­ver­wal­tung über­nimmt – letzt­lich wer­den stets Leis­tun­gen in ver­schie­de­nen Seg­men­ten erfor­der­lich, näm­lich im kauf­män­nisch-finan­zi­el­len, im tech­ni­schen sowie im recht­li­chen Sinne. Fast alle Pro­zesse und Auf­ga­ben einer Haus­ver­wal­tung las­sen sich in diese drei Arten der Immo­bi­li­en­ver­wal­tung unter­tei­len.

Kauf­män­ni­sche Ver­wal­tung – Zah­lun­gen, Buch­hal­tung, Abrech­nung

Die Abwick­lung und stän­dige Über­prü­fung aller buch­hal­te­ri­schen Pro­zesse ist eine der Haupt­pflich­ten einer Haus­ver­wal­tung. Das betrifft die regel­mä­ßige und frist­ge­rechte Abrech­nung der Miet­zah­lun­gen genauso wie die Erfas­sung aller Aus­ga­ben und die Erstel­lung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung. Gleich­zei­tig muss der Ver­wal­ter aber auch mit Ver­trags­part­nern inter­a­gie­ren, Boni­tä­ten prü­fen, Kün­di­gun­gen ent­ge­gen­neh­men und not­falls For­de­run­gen durch­set­zen.

Tech­ni­sche Ver­wal­tung

Die Kennt­nis über den Zustand der ihm anver­trau­ten Immo­bi­lie ist die höchste Pflicht einer Immo­bi­li­en­ver­wal­tung. Dazu gehört die gewis­sen­hafte Besich­ti­gung der Räum­lich­kei­ten bei Woh­nungs­über­ga­ben, regel­mä­ßige Bege­hun­gen und auch die Ent­ge­gen­nahme von Män­ge­l­an­zei­gen der Mie­ter. Zusätz­lich küm­mert sich die Ver­wal­tung auch um die Ver­gabe und Über­wa­chung von Instand­set­zungs­ar­bei­ten sowie die Wah­rung von Ver­kehrs­si­cher­heits­pflich­ten wie etwa dem Win­ter­dienst.

Recht­li­che Ver­wal­tung

Die Art und Inten­si­tät der recht­li­chen Ver­tre­tung unter­schei­det sich je nach Ver­ein­ba­rung von Haus­ver­wal­tung und Eigen­tü­mer. Meist betrifft sie aber die Wah­rung der Inter­es­sen im Kon­flikt­fall mit Mie­tern oder Dienst­leis­tern. Eine gute Immo­bi­li­en­ver­wal­tung küm­mert sich um Inkas­so­vor­gänge und Gewähr­leis­tungs­an­sprü­che, aber auch um die Ein­be­ru­fung und den rechts­kon­for­men Ablauf von Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen sowie die Beauf­tra­gung von exter­nen Rechts­bei­stän­den.

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