Mietverwaltung: Das steckt dahinter
WEG-Verwaltung, Mietverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung. Wer sich mit Immobilien und deren Nutzung beziehungsweise Vermietung in Deutschland beschäftigt, der stolpert früher oder später über die verschiedenen Begrifflichkeiten. Dabei gilt es sich gut zu informieren, denn die verschiedenen Formen weisen zwar Schnittpunkte auf, bezeichnen aber gänzlich unterschiedliche Tätigkeiten und haben daher ihre individuellen Besonderheiten. Das gilt natürlich auch für die Mietverwaltung. Wir zeigen, was hinter dem Begriff steckt und was Sie dabei beachten sollten.
Die Mietverwaltung im Allgemeinen
Im Grunde beschreibt das Wort Mietverwaltung ganz gut die originäre Aufgabe und Tätigkeit. Denn eine Mietverwaltung kümmert sich in erster Linie um die Verwaltung der Mieter beziehungsweise der zu vermietenden Objekte. Schließlich steht es in Deutschland jedem Eigentümer frei, sein Objekt selbst zu vermieten oder damit einen externen Dienstleister zu beauftragen. Im letzten Fall spricht man klassischerweise von einer Mietverwaltung. Diese übernimmt für den jeweiligen Eigentümer zahlreiche Verpflichtungen und vertritt seinen Auftraggeber gegenüber der Mieterschaft.
Diese Aufgaben übernimmt die Mietverwaltung
Damit die Mietverwaltung ihrer Aufgabe, der Verwaltung, nachkommen kann, schlüpft sie sinnbildlich in die Rolle des Vermieters und übernimmt damit die typischen Aufgaben des Vermieters. Diese lassen sich grob in die kaufmännische Verwaltung und technische Aufgaben unterteilen. Wir haben typische Beispiele für Sie zusammengefasst.
Kaufmännische Verwaltung
- Verwaltung der jeweiligen Mietkonten
- Erstellung der Nebenkostenabrechnung
- Buchhaltung aller Einnahmen und Ausgaben des Mietobjektes
- Geeignete Mieter auswählen
- Optimierte Auswahl der jeweiligen benötigten Versorger
Technische Aufgaben
- Beauftragung eines Hausmeisters
- Anfertigung und Verwaltung der Türschlüssel des Objekts
- Erstellung einer Hausordnung
- Aufsetzen eines Räum- und Streuplans
- Regelmäßige Kontrolle der vorhandenen technischen Anlagen
Mietverwaltung: Diese Personen profitieren besonders
Wer das breite Aufgabenspektrum eines Mietverwalters betrachtet, wird schnell feststellen, dass es sich hierbei um eine zeitintensive Tätigkeit handelt. Daher profitieren gerade Eigentümer von der Mietverwaltung, die nur über begrenzte zeitliche Ressourcen verfügen oder deren Wohnort eine große Entfernung zum Objekt aufweist. Außerdem kann es bei Immobilien mit pflegeintensiver Bausubstanz sinnvoll sein, eine Mietverwaltung zu beauftragen, sofern man nicht selbst vom Fach ist.
Mit diesen Kosten ist bei der Mietverwaltung zu rechnen
Die Frage nach den konkreten Kosten lässt sich leider nicht pauschal beantworten. Mietverwaltungen unterliegen keiner Gebührenordnung, daher können Vergütungen individuell ausgehandelt werden. Folgende Kriterien spielen aber bei der Berechnung der Kosten eine maßgebliche Rolle:
- Zustand der Immobilie
- Größe und Anzahl der Wohneinheiten
- Lage des Objekts
Als grobe Faustregel kann gesagt werden, dass je mehr Wohnungen zu verwalten sind, die einzelnen Preise sinken. Gerade bei größeren Objekten ist die Verwaltung der einzelnen Wohnung erschwinglicher als bei kleineren. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine maßgebliche Rolle. Handelt es sich beispielsweise um ein besonders zeit- und pflegeintensives Objekt, erhöht sich die jeweilige Vergütung. Grundsätzlich ist auch die Lage für den Preis ausschlaggebend. So sind Mietverwaltungen in größeren Städten durchaus teurer als auf dem Land.
Die Vor- und Nachteile der Mietverwaltung
Mietverwaltungen können eine große Entlastung für den Vermieter sein. Immerhin wird ein Großteil der Arbeit abgenommen. Allerdings kann es auch Nachteile geben, wobei diese immer individuell betrachtet werden müssen. Damit Sie dabei nicht den Überblick verlieren, stellen wir Ihnen sowohl die Vorteile als auch die Nachteile kurz vor.
Vorteile einer Mietverwaltung
- Sie müssen die Mieteinnahmen nicht selbst überwachen.
- Eine große Entfernung zum betreffenden Objekt stell kein Problem dar, da Sie nicht selbst vor Ort sein müssen.
- Die Mietverwaltung kümmert sich um eine aktuelle und lückenlose
- Dokumentation in allen Angelegenheiten der Vermietung.
- Sie profitieren von den vielfältigen Kontakten einer Hausverwaltung. Das betrifft vor allem Handwerker und Dienstleister.
- Bei etwaigen Fehlern kann der Verwalter haftbar gemacht werden.
Mögliche Nachteile
- Die Mietverwaltung produziert Kosten, welche die Rendite senken.
- Sie können die Kosten eines Mietverwalters nicht auf die Mieter umlegen.
- Die Anzahl an Anbietern ist groß. Um einen guten Mietverwalter zu finden, müssen Sie Zeit investieren und Angebote, sowie Preise vergleichen.
- Ihnen fehlt unter Umständen der persönliche Kontakt zu den jeweiligen Mietern.
Das müssen Sie als Vermieter bei einer Mietverwaltung beachten
Sie sollten vor allem die Kosten im Auge behalten. Denn nicht immer ist das günstigste Angebot tatsächlich das Beste. Oftmals werden Kunden mit Dumpingpreisen geködert, diese enthalten aber mitunter Zusatzkosten, die erst später „sichtbar“ werden. Lassen Sie sich also beim Vertragsabschluss Zeit und vergleichen Sie intensiv verschiedene Angebote. Beachten Sie außerdem, dass gewerbliche Immobilienverwalter seit dem 01.08.2018 einer Berufszulassungsregelung unterworfen sind. Entsprechend sollten Sie einzig Verwaltern vertrauen, die über die gesetzliche Erlaubnis verfügen.
Das zeichnet eine gute Mietverwaltung aus
Eine seriöse Mietverwaltung lässt sich aber nicht nur am realistischen Preisangebot erkennen. Wir zeigen Ihnen, welche Merkmale eine gute Mietverwaltung erfüllen sollte.
- Der Mietverwalter verfügt über eine entsprechende Ausbildung oder Qualifikation
- Das Unternehmen kann Referenzen vorweisen.
- Ihnen wird ein fester Ansprechpartner zur Seite gestellt.
- Die Preise sind transparent und nachvollziehbar.
- Das Unternehmen verfügt über einen ausreichenden Versicherungsschutz.
Sondereigentumsverwaltung vs. Mietverwaltung: Das sind die Unterschiede
Streng genommen handelt es sich bei der Sondereigentumsverwaltung auch um eine Art der Mietverwaltung. Allerdings wird hierbei Sondervermögen verwaltet. Das sind klassischerweise Eigentumswohnungen. Hierbei übernimmt also ein Dienstleister die Verwaltung einer Eigentumswohnung, die Bestandteil einer WEG ist. Dabei hat die Sondereigentumsverwaltung enge Schnittstellen zur Mietverwaltung und zur WEG-Verwaltung.
FAQ – Die wichtigsten Fragen zum Thema
Muss ich eine Mietverwaltung einsetzen?
Nein. Sie können grundsätzlich Ihr Objekt auch selbst verwalten.
Wer profitiert am meisten von einer Mietverwaltung?
Gerade unerfahrene oder zeitlich eingebundene Eigentümer profitieren von einer Mietverwaltung, da diese einen Großteil der Arbeit abnimmt und somit die Verwaltung deutlich erleichtert.
Ist eine Mietverwaltung teuer?
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Die genauen Preise richten sich immer nach Zustand, Größe und Lage der Immobilie. Wer allerdings über wenig Erfahrung in diesem Metier verfügt, sollte über eine Beauftragung nachdenken, um unnötige Kosten zu vermeiden.
Kann jeder Mietverwalter werden?
Nein. Seit dem 01.08.2018 existieren Berufszulassungsregeln für die Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter. Wer diesen Beruf ausüben möchte, bedarf daher der Erlaubnis.
