0851 - 95 17 90 50 info@immobilien-spitzenberger.de Icon: Bewertungs-Stern vollIcon: Bewertungs-Stern vollIcon: Bewertungs-Stern vollIcon: Bewertungs-Stern vollIcon: Bewertungs-Stern halb4,9/5 bei 28 Bewertungen
Für EigentümerFinanzen

Son­der­um­la­gen

Inter­essant für: Woh­nungs- und Haus­ei­gen­tü­merLese­dauer: ca. 3 Minu­ten
← zurück zur Übersicht

Wir von Spit­zen­ber­ger Ver­wal­tungs- und Ent­wick­lungs­ge­sell­schaft mbH & Co. KG bie­ten unse­ren Kli­en­ten in Passau und ganz Nie­der­bay­ern zahl­rei­che Ver­wal­tungs­ser­vices an, dar­un­ter auch die Ver­wal­tung des Haus­gel­des bei Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten. Wird umsich­tig kal­ku­liert und bud­ge­tiert, müs­sen sich die Eigen­tü­mer um den lau­fen­den Betrieb keine Sor­gen machen. Falls das Geld doch mal nicht aus­reicht, kom­men Son­der­um­la­gen zum Ein­satz. Worauf Sie dabei ach­ten müs­sen und wie wir Ihnen damit hel­fen kön­nen, erfah­ren Sie im fol­gen­den Arti­kel.

Son­der­um­la­gen in Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten

Jede Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft in einem Haus mit ver­schie­de­nen Eigen­tums­woh­nun­gen trifft zahl­rei­che Vor­keh­run­gen, um nicht in Liqui­di­täts­eng­pässe zu gera­ten. Dazu gehört auch, die zukünf­ti­gen lau­fen­den Kos­ten mit dem soge­nann­ten Haus­geld abzu­de­cken. Zusätz­lich wird eine Instand­hal­tungs­rück­lage gebil­det, die mög­lichst die weni­ger vor­her­seh­ba­ren Kos­ten für Repa­ra­tu­ren und Instand­set­zun­gen auf­fan­gen soll. Trotz­dem gibt es immer wie­der Situa­tio­nen, in denen grö­ßere Kos­ten ent­ste­hen, die aus dem Haus­geld oder den Rück­la­gen nicht bezahlt wer­den kön­nen oder dür­fen. Dann braucht es Son­der­um­la­gen in Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten. Diese ein­ma­li­gen Son­der­zah­lun­gen wer­den per Ver­samm­lungs­be­schluss fest­ge­setzt und sind für alle Eigen­tü­mer ver­bind­lich – unge­ach­tet von deren momen­ta­ner Liqui­di­tät. Des­halb ist es wich­tig, die Son­der­um­la­gen so spar­sam wie mög­lich ein­zu­set­zen und bei der Beschluss­fas­sung so sorg­fäl­tig wie mög­lich zu sein. Bei bei­dem hilft eine erfah­rene Immo­bi­li­en­ver­wal­tung.

Was ist eine Son­der­um­lage und wozu darf sie genutzt wer­den?

Die Höhe einer Son­der­um­lage in Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten sowie deren Zweck und auch die Ver­tei­lung der Kos­ten inner­halb der Gemein­schaft unter­lie­gen der Ent­schei­dung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung. Aller­dings darf eine Son­der­um­lage nicht ein­fach aus jedem belie­bi­gen Grund fest­ge­setzt wer­den. Die häu­figs­ten legi­ti­men Gründe sind Anschaf­fun­gen oder Maß­nah­men, für die die Instand­hal­tungs­rück­lage nicht aus­reicht, sowie drin­gende Repa­ra­tu­ren nach Scha­dens­fäl­len oder auch Moder­ni­sie­rungs­ar­bei­ten zur Immo­bi­lienent­wick­lung. Vor allem bei nicht-drin­gen­den Maß­nah­men ist die Situa­tion inner­halb der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft in der Regel ent­spann­ter. Anders sieht es aus, wenn Alt­las­ten und fäl­lige Zah­lun­gen zur Eile trei­ben. Eine Son­der­um­lage darf näm­lich auch dazu benutzt wer­den, Alt­ver­bind­lich­kei­ten zu til­gen, Gerichts­vor­schüsse oder Scha­denser­satz­an­sprü­che zu zah­len oder um Haus­geld­aus­fälle durch die Insol­venz eines der Eigen­tü­mer zu kom­pen­sie­ren. In die­sen Fäl­len führt eine Debatte um eine Son­der­um­lage nicht sel­ten zu Streit in der Gemein­schaft.

Eine gute Haus­ver­wal­tung macht Son­der­um­la­gen zur Aus­nahme

Wird eine Immo­bi­li­en­ver­wal­tung mit der Ver­wal­tung der gemein­schaft­li­chen Flä­chen sowie der Haus­gel­der beauf­tragt, so kommt diese auch bei den Son­der­um­la­gen in Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten zum Ein­satz. Verein­facht kann man sagen, dass eine gute Haus­ver­wal­tung sich vor allem darum küm­mert, dass es mög­lichst gar keine Son­der­um­la­gen geben muss. Im Zuge einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung müs­sen bei­spiels­weise Repa­ra­tu­ren vor­ran­gig aus den Instand­hal­tungs­rück­la­gen bezahlt wer­den. Eine erfah­rene Haus­ver­wal­tung ach­tet dar­auf, dass die jähr­li­chen Rück­stel­lun­gen so kal­ku­liert sind, dass sie auch dafür aus­rei­chen. Bei Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men sollte eben­falls ein großer Teil der Kos­ten zuvor ange­spart wor­den sein, um eine allzu hohe Belas­tung der Eigen­tü­mer durch Son­der­um­la­gen zu ver­mei­den. Der Ver­wal­ter sollte die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft auch bera­ten, falls diese im Begriff ist, aktu­ell nicht drin­gend not­wen­dige Maß­nah­men zu beschlie­ßen, die anschlie­ßend über Son­der­um­la­gen finan­ziert wer­den sol­len. Diese Beschlüsse sind näm­lich leicht von einem der Eigen­tü­mer anfecht­bar – zumin­dest, solange noch keine kon­krete Beauf­tra­gung von Hand­werks­be­trie­ben erfolgt ist und Kos­ten ver­ur­sacht wor­den sind.

For­ma­lien bei Son­der­um­la­gen in Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten

Manch­mal geht es nicht anders: Eine Son­der­um­lage muss her, um bestimmte unvor­her­ge­se­hene Aus­ga­ben zu finan­zie­ren. Dazu braucht es erst ein­mal einen for­mal kor­rek­ten Beschluss. Die­ser ergänzt den jähr­li­chen Wirt­schafts­plan und muss daher detail­lierte Anga­ben zur Maß­nahme ent­hal­ten, die finan­ziert wer­den soll. Außer­dem muss der Beschluss bereits die Höhe der Gesamt­kos­ten sowie die Ver­tei­lung der Belas­tung auf die Eigen­tü­mer und diverse Zah­lungs­mo­da­li­tä­ten ent­hal­ten, etwa Fäl­lig­keits­ter­mine und Raten­zah­lun­gen. Aller­dings hat die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft einen rela­tiv hohen Spiel­raum, wenn es um die Schät­zung der Kos­ten geht, da in den meis­ten Fäl­len die tat­säch­li­che Summe schwer abzu­schät­zen ist.

Wich­tig zu beach­ten ist fer­ner, mit wel­chen Mehr­hei­ten Son­der­um­la­gen und Ver­tei­lungs­schlüs­sel beschlos­sen wer­den dür­fen. Laut Wohn­ei­gen­tums­ge­setz trägt jeder Eigen­tü­mer die Kos­ten antei­lig nach dem Ver­hält­nis sei­ner Mitei­gen­tumsan­teile, doch kann die­ser Pas­sus durch eine abwei­chende Kos­ten­ver­tei­lung abge­än­dert wer­den. Dafür ist jedoch eine dop­pelt qua­li­fi­zierte Mehr­heit not­wen­dig, also eine Mehr­heit aus ¾ aller stimm­be­rech­tig­ten Eigen­tü­mer sowie der Hälfte aller Mitei­gen­tumsan­teile. Bezüg­lich der Fäl­lig­keit ist davon aus­zu­ge­hen, dass bei drin­gen­den Repa­ra­tu­ren – etwa nach einem Brand oder Sturm­schä­den – die Zah­lung der Son­der­um­lage sofort fäl­lig ist, da ja auch die Repa­ra­tu­ren schnellst­mög­lich beauf­tragt wer­den müs­sen. Weni­ger drin­gende Maß­nah­men soll­ten über die Instand­hal­tungs­rück­stel­lung ange­spart oder durch eine Son­der­um­lage in Raten­zah­lung erträg­li­cher gemacht wer­den.

Wis­sens­wer­tes zu Son­der­um­la­gen in Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten

Jeder ange­foch­tene oder vor Gericht für nich­tig erklärte Beschluss zu einer Son­der­um­lage kann durch einen soge­nann­ten Zweit­be­schluss erneut bewil­ligt wer­den. Aller­dings heißt dies nicht, dass nicht auch der Zweit­be­schluss ange­foch­ten wird.

Wech­selt der Eigen­tü­mer kurz nach Beschluss einer Son­der­um­lage, so ist der neue Eigen­tü­mer an die­sen Beschluss gebun­den und muss zah­len. Er erhält jedoch auch das Anrecht auf Bei­trags­vor­schüsse und kann Aus­zah­lun­gen von Gut­ha­ben ein­for­dern, die der Vor­be­sit­zer ange­spart hatte.

Aus­ga­ben zu Son­der­um­la­gen in Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten kön­nen als Wer­bungs­kos­ten abge­setzt wer­den, wenn die betref­fende Woh­nung ver­mie­tet wird. Bei Eigen­nut­zung hin­ge­gen ist es mög­lich, sich die Kos­ten für Hand­wer­ker und haus­halts­nahe Dienst­leis­tun­gen antei­lig abzie­hen zu las­sen.

← zurück zur Übersicht
Verwendung von Cookies

Um die Seite optimal gestalten und fortlaufend verbessern zu können, verwenden wir Cookies:

Ich stimme zuVerarbeitung Ihrer Daten durch Dritte

Hinweis auf Verarbeitung Ihrer auf dieser Webseite erhobenen Daten in den USA durch Google, Facebook, LinkedIn, Twitter, Youtube: indem Sie auf “Ich stimme zu” klicken, willigen Sie zugleich dem. Art 49 Abs. 1 S. 1 lit. a DSGVO ein, dass Ihre Daten in den USA verarbeitet werden. Die USA werden vom europäischen Gerichtshof als ein Land mit einem nach EU-Standards unzureichendem Datenschutzniveau eingeschätzt. Es besteht insbesondere das Risiko, dass Ihre Daten durch US-Behörden, zu Kontroll- und zu Überwachungszwecken, möglicherweise auch ohne Rechtsbehelfsmöglichkeiten, verarbeitet werden können. Wenn Sie die verwendeten Cookies unter “Einstellungen anpassen” abwählen, dann findet die vorgehend beschriebene Übermittlung nicht statt.

Essentielle Cookies

Cookie Settings

Speichert Einstellungen, die hier getroffen werden. (1 Tag bis 2 Jahr)

Statistik

Google Analytics

Google LLC | Datenschutzerklärung
Cookie von Google für Website-Analysen. Erzeugt statistische Daten darüber, wie der Besucher die Website nutzt. Alle Informationen werden anonymisiert gespeichert. (2 Jahre)

HotJar

Hotjar LLC | Datenschutzerklärung
Cookie von Hotjar für Website-Analysen. Erzeugt statistische Daten darüber, wie der Besucher die Website nutzt. Alle Informationen werden anonymisiert gespeichert. (1 Jahr)

Erscheinung / Funktionen

Google Maps

Google LLC | Datenschutzerklärung
Es wird eine Verbindung zu den Google-Servern hergestellt um die Google Maps Funktion auf unserer Website zu verwenden.

Google Reviews

Google LLC | Datenschutzerklärung
Es wird eine Verbindung zu den Google-Servern hergestellt um die Google Reviews Daten auf unserer Website darzustellen.

Ich stimme zu
Icon: Close

Jetzt Kontakt aufnehmen!

Lass uns wissen was Dich interessiert und hinterlasse uns Deine Kontaktdaten. Wir melden uns dann individuell zurück.


Für was interessierst Du Dich?
Wie dürfen wir Dich ansprechen?
Nun nur noch Deine Kontaktdaten...
... und natürlich Dein Anliegen.

Super! Das hat geklappt.

Danke für Deine Anfrage. Wir werden uns bald bei Dir melden.

Ups! Das hat nicht geklappt.

Grund dafür ist wahrscheinlich ein internes Server-Problem. Bitte schicke uns Deine Anfrage und diesen Fehler per Mail. Dazu kannst Du einfach auf den folgenden Button klicken.

Mail verschicken

Bei der Verwendung des Formulars stimme ich der Datenschutzerklärung zu.