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Für EigentümerFinanzen

Son­der­um­la­gen

Inter­es­sant für: Woh­nungs- und Haus­ei­gen­tü­merLese­dauer: ca. 3 Minu­ten
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Wir von Spit­zen­ber­ger Ver­wal­tungs- und Ent­wick­lungs­ge­sell­schaft mbH & Co. KG bie­ten unse­ren Kli­en­ten in Pas­sau und ganz Nie­der­bay­ern zahl­rei­che Ver­wal­tungs­ser­vices an, dar­un­ter auch die Ver­wal­tung des Haus­gel­des bei Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten. Wird umsich­tig kal­ku­liert und bud­ge­tiert, müs­sen sich die Eigen­tü­mer um den lau­fen­den Betrieb keine Sor­gen machen. Falls das Geld doch mal nicht aus­reicht, kom­men Son­der­um­la­gen zum Ein­satz. Wor­auf Sie dabei ach­ten müs­sen und wie wir Ihnen damit hel­fen kön­nen, erfah­ren Sie im fol­gen­den Arti­kel.

Son­der­um­la­gen in Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten

Jede Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft in einem Haus mit ver­schie­de­nen Eigen­tums­woh­nun­gen trifft zahl­rei­che Vor­keh­run­gen, um nicht in Liqui­di­täts­eng­pässe zu gera­ten. Dazu gehört auch, die zukünf­ti­gen lau­fen­den Kos­ten mit dem soge­nann­ten Haus­geld abzu­de­cken. Zusätz­lich wird eine Instand­hal­tungs­rü­ck­lage gebil­det, die mög­lichst die weni­ger vor­her­seh­ba­ren Kos­ten für Repa­ra­tu­ren und Instand­set­zun­gen auf­fan­gen soll. Trotz­dem gibt es immer wie­der Situa­ti­o­nen, in denen grö­ßere Kos­ten ent­ste­hen, die aus dem Haus­geld oder den Rück­la­gen nicht bezahlt wer­den kön­nen oder dür­fen. Dann braucht es Son­der­um­la­gen in Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten. Diese ein­ma­li­gen Son­der­zah­lun­gen wer­den per Ver­samm­lungs­be­schluss fest­ge­setzt und sind für alle Eigen­tü­mer ver­bind­lich – unge­ach­tet von deren momen­ta­ner Liqui­di­tät. Des­halb ist es wich­tig, die Son­der­um­la­gen so spar­sam wie mög­lich ein­zu­set­zen und bei der Beschluss­fas­sung so sorg­fäl­tig wie mög­lich zu sein. Bei bei­dem hilft eine erfah­rene Immo­bi­li­en­ver­wal­tung.

Was ist eine Son­der­um­lage und wozu darf sie genutzt wer­den?

Die Höhe einer Son­der­um­lage in Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten sowie deren Zweck und auch die Ver­tei­lung der Kos­ten inner­halb der Gemein­schaft unter­lie­gen der Ent­schei­dung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung. Aller­dings darf eine Son­der­um­lage nicht ein­fach aus jedem belie­bi­gen Grund fest­ge­setzt wer­den. Die häu­figs­ten legi­ti­men Gründe sind Anschaf­fun­gen oder Maß­nah­men, für die die Instand­hal­tungs­rü­ck­lage nicht aus­reicht, sowie drin­gende Repa­ra­tu­ren nach Scha­dens­fäl­len oder auch Moder­ni­sie­rungs­a­r­bei­ten zur Immo­bi­lienent­wick­lung. Vor allem bei nicht-drin­gen­den Maß­nah­men ist die Situa­tion inner­halb der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft in der Regel ent­spann­ter. Anders sieht es aus, wenn Alt­las­ten und fäl­lige Zah­lun­gen zur Eile trei­ben. Eine Son­der­um­lage darf näm­lich auch dazu benutzt wer­den, Alt­ver­bind­lich­kei­ten zu til­gen, Gerichts­vor­schüsse oder Scha­dens­er­satz­ansprü­che zu zah­len oder um Haus­geld­aus­fälle durch die Insol­venz eines der Eigen­tü­mer zu kom­pen­sie­ren. In die­sen Fäl­len führt eine Debatte um eine Son­der­um­lage nicht sel­ten zu Streit in der Gemein­schaft.

Eine gute Haus­ver­wal­tung macht Son­der­um­la­gen zur Aus­nahme

Wird eine Immo­bi­li­en­ver­wal­tung mit der Ver­wal­tung der gemein­schaft­li­chen Flä­chen sowie der Haus­gel­der beauf­tragt, so kommt diese auch bei den Son­der­um­la­gen in Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten zum Ein­satz. Ver­ein­facht kann man sagen, dass eine gute Haus­ver­wal­tung sich vor allem darum küm­mert, dass es mög­lichst gar keine Son­der­um­la­gen geben muss. Im Zuge einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung müs­sen bei­spiels­weise Repa­ra­tu­ren vor­ran­gig aus den Instand­hal­tungs­rü­ck­la­gen bezahlt wer­den. Eine erfah­rene Haus­ver­wal­tung ach­tet dar­auf, dass die jähr­li­chen Rück­stel­lun­gen so kal­ku­liert sind, dass sie auch dafür aus­rei­chen. Bei Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men sollte eben­falls ein gro­ßer Teil der Kos­ten zuvor ange­spart wor­den sein, um eine allzu hohe Belas­tung der Eigen­tü­mer durch Son­der­um­la­gen zu ver­mei­den. Der Ver­wal­ter sollte die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft auch bera­ten, falls diese im Begriff ist, aktu­ell nicht drin­gend not­wen­dige Maß­nah­men zu beschlie­ßen, die anschlie­ßend über Son­der­um­la­gen finan­ziert wer­den sol­len. Diese Beschlüsse sind näm­lich leicht von einem der Eigen­tü­mer anfecht­bar – zumin­dest, solange noch keine kon­krete Beauf­tra­gung von Hand­werks­be­trie­ben erfolgt ist und Kos­ten ver­ur­sacht wor­den sind.

For­ma­lien bei Son­der­um­la­gen in Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten

Manch­mal geht es nicht anders: Eine Son­der­um­lage muss her, um bestimmte unvor­her­ge­se­hene Aus­ga­ben zu finan­zie­ren. Dazu braucht es erst ein­mal einen for­mal kor­rek­ten Beschluss. Die­ser ergänzt den jähr­li­chen Wirt­schafts­plan und muss daher detail­lierte Anga­ben zur Maß­nahme ent­hal­ten, die finan­ziert wer­den soll. Außer­dem muss der Beschluss bereits die Höhe der Gesamt­kos­ten sowie die Ver­tei­lung der Belas­tung auf die Eigen­tü­mer und diverse Zah­lungs­mo­da­li­tä­ten ent­hal­ten, etwa Fäl­lig­keits­ter­mine und Raten­zah­lun­gen. Aller­dings hat die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft einen rela­tiv hohen Spiel­raum, wenn es um die Schät­zung der Kos­ten geht, da in den meis­ten Fäl­len die tat­säch­li­che Summe schwer abzu­schät­zen ist.

Wich­tig zu beach­ten ist fer­ner, mit wel­chen Mehr­hei­ten Son­der­um­la­gen und Ver­tei­lungs­sch­lüs­sel beschlos­sen wer­den dür­fen. Laut Wohn­ei­gen­tums­ge­setz trägt jeder Eigen­tü­mer die Kos­ten antei­lig nach dem Ver­hält­nis sei­ner Mit­ei­gen­tums­an­teile, doch kann die­ser Pas­sus durch eine abwei­chende Kos­ten­ver­tei­lung abge­än­dert wer­den. Dafür ist jedoch eine dop­pelt qua­li­fi­zierte Mehr­heit not­wen­dig, also eine Mehr­heit aus ¾ aller stimm­be­rech­tig­ten Eigen­tü­mer sowie der Hälfte aller Mit­ei­gen­tums­an­teile. Bezüg­lich der Fäl­lig­keit ist davon aus­zu­ge­hen, dass bei drin­gen­den Repa­ra­tu­ren – etwa nach einem Brand oder Sturm­schä­den – die Zah­lung der Son­der­um­lage sofort fäl­lig ist, da ja auch die Repa­ra­tu­ren schnellst­mög­lich beauf­tragt wer­den müs­sen. Weni­ger drin­gende Maß­nah­men soll­ten über die Instand­hal­tungs­rück­stel­lung ange­spart oder durch eine Son­der­um­lage in Raten­zah­lung erträg­li­cher gemacht wer­den.

Wis­sens­wer­tes zu Son­der­um­la­gen in Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten

Jeder ange­foch­tene oder vor Gericht für nich­tig erklärte Beschluss zu einer Son­der­um­lage kann durch einen soge­nann­ten Zweit­be­schluss erneut bewil­ligt wer­den. Aller­dings heißt dies nicht, dass nicht auch der Zweit­be­schluss ange­foch­ten wird.

Wech­selt der Eigen­tü­mer kurz nach Beschluss einer Son­der­um­lage, so ist der neue Eigen­tü­mer an die­sen Beschluss gebun­den und muss zah­len. Er erhält jedoch auch das Anrecht auf Bei­trags­vor­schüsse und kann Aus­zah­lun­gen von Gut­ha­ben ein­for­dern, die der Vor­be­sit­zer ange­spart hatte.

Aus­ga­ben zu Son­der­um­la­gen in Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten kön­nen als Wer­bungs­kos­ten abge­setzt wer­den, wenn die betref­fende Woh­nung ver­mie­tet wird. Bei Eigen­nut­zung hin­ge­gen ist es mög­lich, sich die Kos­ten für Hand­wer­ker und haus­halts­nahe Dienst­leis­tun­gen antei­lig abzie­hen zu las­sen.

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