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Für MieterFür VermieterFinanzen

Miet­er­hö­hun­gen

Inter­essant für: Mie­ter und Ver­mie­terLese­dauer: ca. 3 Minu­ten
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Wir von Spit­zen­ber­ger Ver­wal­tungs- und Ent­wick­lungs­ge­sell­schaft mbH & Co. KG wis­sen, dass es für Sie als Immo­bi­li­en­be­sit­zer nicht nur um die tag­täg­li­che Haus­ver­wal­tung geht, son­dern auch um die ste­tige Immo­bi­lienent­wick­lung im Sinne einer mög­lichst hohen Ren­dite. Dazu gehört auch die Prü­fung der Mög­lich­keit einer Miet­er­hö­hung. Doch nicht nur bei uns in Passau oder Nie­der­bay­ern, son­dern über­all in Deutsch­land gilt eine beson­dere Miet­er­hö­hun­gen Begrün­dungs­pflicht, wenn die Mie­ten stei­gen sol­len. Wie Sie diese rich­tig for­mu­lie­ren und wann eine Miet­er­hö­hung über­haupt gestat­tet ist, erfah­ren Sie in fol­gen­dem Text.

Was Sie über die Miet­er­hö­hun­gen Begrün­dungs­pflicht wis­sen müs­sen

Mie­ter und deren Ver­hält­nis zum gemie­te­ten Wohn­raum ste­hen in Deutsch­land von Rechts wegen einem sehr hohen Schutz. Für den Eigen­tü­mer bedeu­tet dies im Umkehrschluss, dass sehr viele Dinge beach­tet wer­den müs­sen, ehe eine Ren­di­te­stei­ge­rung durch eine Miet­er­hö­hung durch­ge­führt wer­den kann. Grund­sätz­lich darf die Miete nicht ein­fach nach eige­nem Gut­dün­ken erhöht wer­den, son­dern nur nach der Durch­füh­rung einer Moder­ni­sie­rung sowie bei einer Anpas­sung der Miete an den orts­üb­li­chen Miet­spie­gel bzw. die Ver­gleichs­miete. In bei­den Fäl­len muss den­noch eine Begrün­dung der Miet­er­hö­hung erfol­gen. Wurde eine Moder­ni­sie­rung durch­ge­führt, sind die tat­säch­li­chen Kos­ten nach­zu­wei­sen und auf die Mie­ter antei­lig umzu­le­gen. Eine Anpas­sung an die Ver­gleichs­miete kann nur erfol­gen, wenn eben­diese Ver­gleichs­miete nach­voll­zieh­bar ermit­telt wurde. Ist die Miet­er­hö­hung statt­haft, müs­sen sich die Mie­ter fügen oder gege­be­nen­falls das Miet­ver­hält­nis kün­di­gen.

Pro­fes­sio­nelle Hilfe für die for­mal rich­tige Begrün­dung einer Miet­er­hö­hung

Eine wich­tige Grund­vor­aus­set­zung für eine Miet­er­hö­hung ist stets, dass der Miet­ver­trag eine sol­che Erhö­hung nicht aus­schlie­ßen darf. Gibt es keine sol­che Klau­sel, steht der Erhö­hung zunächst ein­mal nichts im Wege. Den­noch gibt es eine Reihe von for­ma­len Anfor­de­run­gen und recht­li­chen Umstän­den zu beach­ten. Viele Eigen­tü­mer set­zen daher auf die Hilfe einer guten Immo­bi­li­en­ver­wal­tung für die Aus­ar­bei­tung der Begrün­dung für die Miet­er­hö­hung und die anschlie­ßende Kom­mu­ni­ka­tion mit den Mie­tern. Eine Haus­ver­wal­tung über­nimmt dabei nicht nur die reine Abwick­lung, son­dern kann auch wert­volle Tipps bei der Pla­nung und Kon­zep­tio­nie­rung von Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men und Miet­er­hö­hungs­vor­ha­ben geben.

Begrün­dung einer Miet­er­hö­hung mit Ver­gleichs­miete, Miet­spie­gel und Miet­da­ten­bank

Um der Miet­er­hö­hun­gen Begrün­dungs­pflicht rich­tig nach­zu­kom­men, muss der Ver­mie­ter ent­we­der den ört­li­chen Miet­spie­gel der Kom­mune anfra­gen oder selbst für einen sol­chen Ver­gleich sor­gen, etwa durch einen Gut­ach­ter oder die Gegen­über­stel­lung mit bau­ähn­li­chen Ver­gleichs­woh­nun­gen. Bei letz­te­rer Maß­nahme müs­sen drei Woh­nun­gen gefun­den wer­den, die in Lage, Größe und Aus­stat­tung ähn­lich sind und durch ihren Miet­zins einen Anstieg der Miete recht­fer­ti­gen. Eine wei­tere Alter­na­tive stel­len Miet­da­ten­ban­ken dar, die es jedoch nur in rela­tiv weni­gen Städ­ten und Kom­mu­nen gibt. Zudem ist eine sol­che Anfrage kos­ten­pflich­tig und wird von vie­len Mie­tern ange­zwei­felt. Der Ver­mie­ter muss die vom ihm erwor­bene Aus­kunft dem Erhö­hungs­schrei­ben bei­fü­gen, wor­auf­hin diese als vor­ge­richt­li­che Begrün­dung des Erhö­hungs­ver­lan­gens gilt. Für Ver­mie­ter wich­tig zu wis­sen: Eine Miet­er­hö­hung darf nur alle 15 Monate erfol­gen und in drei Jah­ren nicht mehr als ins­ge­samt 20 Pro­zent betra­gen – das ist die soge­nannte Kap­pungs­grenze. In vie­len Städ­ten mit Wohn­raum­man­gel liegt diese Grenze sogar bei nur 15 Pro­zent.

Miet­er­hö­hun­gen Begrün­dungs­pflicht nach Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men

Führt der Eigen­tü­mer eine Moder­ni­sie­rungs­maß­nahme durch, dann kann er die Kos­ten auf seine Mie­ter umle­gen, die schließ­lich auch von der moder­ne­ren Aus­stat­tung pro­fi­tie­ren. So wird ein Anreiz zur Ver­bes­se­rung der Wohn­qua­li­tät und auch zur Immo­bi­lienent­wick­lung und lang­fris­ti­gen Ren­di­te­er­hö­hung gege­ben. Von den tat­säch­li­chen Kos­ten müs­sen zunächst die staat­li­chen Zuschüsse und För­der­gel­der abge­zo­gen wer­den. Vom Rest­be­trag kön­nen dann maxi­mal elf Pro­zent auf die jähr­li­che Jah­res­miete – antei­lig auf jede Miet­par­tei - umge­legt wer­den. Folg­lich wird die Inves­ti­tion spä­tes­tens im zehn­ten Jahr nach der Maß­nahme pro­fi­ta­bel. Die Miet­er­hö­hun­gen Begrün­dungs­pflicht sieht aller­dings vor, dass nur wirk­li­che Moder­ni­sie­run­gen, nicht aber Repa­ra­tu­ren oder Instand­hal­tun­gen umge­legt wer­den dür­fen. Dazu zäh­len Däm­mun­gen und Iso­lie­run­gen, nicht aber der Aus­tausch von kaput­ten Fens­tern. Auch wich­tig: Obwohl die Erhö­hung einer Miete nach Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men unab­hän­gig von der ört­li­chen Ver­gleichs­miete ist, darf die neue Miete diese Ver­gleichs­miete um nicht mehr als 20 Pro­zent über­stei­gen. Auch eine direkt fol­gende Miet­er­hö­hung ist nicht zuläs­sig, wenn die neue Miete bereits über dem Durch­schnitt liegt.

Kor­rekte Begrün­dung und Trans­pa­renz für den Mie­ter

Zunächst ein­mal muss jede Miet­er­hö­hung recht­zei­tig in Schrift­form ange­kün­digt wer­den. Dabei ist auch eine Zustel­lung per Mail oder Fax zuläs­sig, solange der Ver­mie­ter der Absen­der ist. Wird das Schrei­ben von einem Ver­tre­ter des Ver­mie­ters ver­sen­det, muss die­sem eine Voll­macht im Ori­gi­nal bei­lie­gen. In jedem Fall sollte der Ver­mie­ter dafür Sorge tra­gen, dass der Mie­ter das Schrei­ben auch wirk­lich erhält, da eine Nicht­zu­stel­lung im Zwei­fels­fall die Miet­er­hö­hung ver­ei­teln kann. Neben dem expli­zi­ten Betrag der neuen Miete und dem Datum, ab wann diese gilt, sind vor allem Frist und Begrün­dung der Miet­er­hö­hung wich­tig. Eine Miet­er­hö­hung ist nur zum Beginn des drit­ten Kalen­der­mo­nats mög­lich.

Wird die Miete an den ört­li­chen Miet­spie­gel ange­passt, muss dem Schrei­ben eine Zustim­mungs­er­klä­rung für den Mie­ter bei­ge­fügt wer­den, wobei Schwei­gen als Ableh­nung inter­pre­tiert wird. Außer­dem muss der Ver­mie­ter zur Begrün­dung den Miet­spie­gel, die Aus­kunft der Miet­da­ten­bank, das Sach­ver­stän­di­gen-Gut­ach­ten oder die Benen­nung der Ver­gleichs­woh­nun­gen bei­fü­gen. Bei Erhö­hung wegen Moder­ni­sie­rung muss der Ver­weis auf $555d BGB erfol­gen. Außer­dem muss detail­liert dar­ge­stellt wer­den, wel­che Arbei­ten erfol­gen, wie lange diese vor­aus­sicht­lich dau­ern und auf wel­che Höhe sich die Gesamt­kos­ten belau­fen. Zusätz­lich muss nach­voll­zieh­bar auf­ge­schlüs­selt wer­den, wie die Ver­tei­lung auf die Miet­par­teien erfolgt.

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