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Für Eigentümer

Mehr­hei­ten in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung

Inter­essant für: Woh­nungs- und Haus­ei­gen­tü­merLese­dauer: ca. 3 Minu­ten
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Als Exper­ten für Haus­ver­wal­tung und Immo­bi­lienent­wick­lung betreuen Spit­zen­ber­ger Ver­wal­tungs- und Ent­wick­lungs­ge­sell­schaft mbH & Co. KG natür­lich auch Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in Passau und ganz Nie­der­bay­ern. Dabei küm­mern wir uns nicht nur um die täg­li­chen Auf­ga­ben einer Immo­bi­li­en­ver­wal­tung, son­dern auch um die Pla­nung und Durch­füh­rung der jähr­li­chen Eigen­tü­mer­ver­samm­lung. Hier kommt es zu Beschlüs­sen der Eigen­tü­mer bezüg­lich des Gemein­schafts­ei­gen­tums auf Grund­lage von Mehr­hei­ten in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung. Wel­che For­men der Mehr­heits­ver­hält­nisse es dabei gibt und wel­che Mehr­hei­ten wann sinn­voll oder sogar vor­ge­schrie­ben sind, erklä­ren wir in fol­gen­dem Bei­trag.

Die Rolle von Mehr­hei­ten in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung

Die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung ist das Organ, in denen Ent­schei­dun­gen für das gemein­schaft­li­che Eigen­tum der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft for­mu­liert und beschlos­sen wer­den. Das dazu not­wen­dige Pro­ze­dere bedingt jedoch Klar­heit bei den Beschluss­kom­pe­ten­zen und Abstim­mungs­vor­aus­set­zun­gen. Viele Eigen­tü­mer wis­sen oft gar nicht so genau, wel­cher Beschluss wie und mit wel­chen Mehr­hei­ten gefasst wer­den muss. In der Tat ist es nicht leicht, in dem Wirr­warr aus gesetz­li­chen Vor­ga­ben, Teil­ab­spra­chen der Eigen­tü­mer und ter­min­li­chen Dring­lich­kei­ten effi­zi­ent zu Ent­schei­dun­gen zu kom­men. Wich­tig ist aber vor allem, dass die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung beschluss­fä­hig ist und ein Beschluss die not­wen­dige Mehr­heit erhält. Ein erfah­re­ner Haus­ver­wal­ter kann dabei einen wich­ti­gen Bera­tungs­dienst leis­ten.

Der Ver­wal­ter sorgt für kon­forme Ver­samm­lung und Beschluss­fä­hig­keit

Viele Eigen­tü­mer legen die Pla­nung, Durch­füh­rung und Pro­to­kol­lie­rung einer Eigen­tü­mer­ver­samm­lung in die Hände einer Immo­bi­li­en­ver­wal­tung, da diese Auf­gabe erfah­rungs­ge­mäß viel mehr Zeit und Mühe in Anspruch nimmt als man viel­leicht zunächst erwar­tet. Allein die Ter­mi­nie­rung und die Ein­la­dung aller berech­tig­ten Per­so­nen bei gleich­zei­ti­ger Ein­hal­tung der Jah­res­frist kön­nen Schwie­rig­kei­ten ver­ur­sa­chen. Auch der Ort will gut gewählt sein, da jede Ver­samm­lung unter Aus­schluss der Öffent­lich­keit statt­fin­den muss. Der Ver­wal­ter erstellt auch die Tages­ord­nung, nimmt die Abstim­mun­gen vor, wer­tet sie aus und führt Pro­to­koll, wel­ches spä­ter zugäng­lich gemacht wer­den muss. Zusätz­lich über­wacht er die Mehr­hei­ten in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung und muss prü­fen, ob die Zahl der Teil­neh­mer über­haupt aus­reicht, damit die Ver­samm­lung beschluss­fä­hig ist.

Die ver­schie­de­nen Mehr­hei­ten in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung

Bevor eine Mehr­heit über­haupt gefun­den wer­den kann, muss klar sein, wel­ches Stimm­prin­zip bei der jewei­li­gen Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft gilt. Von Gesetz wegen ist das Kopf­prin­zip maß­geb­lich. Die­ses besagt, dass jeder Eigen­tü­mer unab­hän­gig von der Anzahl der ihm gehö­ren­den Woh­nun­gen im Objekt nur eine Stimme hat. Es kön­nen aber auch andere Stimm­prin­zi­pien ver­ein­bart wer­den. Beim Wert­prin­zip ist die Anzahl der Mitei­gen­tumsan­teile aus­schlag­ge­bend, beim Objekt­prin­zip die Zahl der Wohn­ein­hei­ten im Objekt. In bei­den Fäl­len haben meist einige Eigen­tü­mer mehr Stim­man­teile und deren Mei­nung zu einem Beschluss hat folg­lich mehr Gewicht. Ein guter Ver­wal­ter weiß immer genau, wel­ches Stimm­prin­zip für eine Ver­samm­lung Gül­tig­keit hat, da alle Beschlüsse ansons­ten leicht anfecht­bar sind. Den­noch gibt es je nach Beschluss­art noch Unter­schiede in den ver­lang­ten Mehr­hei­ten in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung.

Die ein­fa­che Mehr­heit

Eine ein­fa­che Mehr­heit ist bereits dann erreicht, wenn min­des­tens 51% der Anwe­sen­den für einen Beschluss stim­men. Diese Form der Mehr­heit betrifft viele gän­gige Beschlüsse, etwa den Wech­sel des Haus­meis­ters, den Abschluss eines neuen Ver­si­che­rungs­ver­tra­ges oder auch eine Ände­rung des Ver­tei­ler­schlüs­sels. Der Vor­teil der ein­fa­chen Mehr­heit ist, dass Beschlüsse auch dann gefasst wer­den kön­nen, wenn viele Eigen­tü­mer der Ver­samm­lung fern­ge­blie­ben sind. Aller­dings muss jede Erst­ver­samm­lung mehr als die Hälfte der Mitei­gen­tumsan­teile abbil­den. Erst mit einer Zweit­ver­samm­lung fällt auch diese Vor­gabe, so dass dann theo­re­tisch sogar 51% einer Min­der­heit für einen Beschluss aus­rei­chen.

Die qua­li­fi­zierte Mehr­heit

Jede Eigen­tü­mer­ver­samm­lung kann beschlie­ßen, dass gewisse Anträge nicht mit einer ein­fa­chen, son­dern einer soge­nann­ten qua­li­fi­zier­ten Mehr­heit beschlos­sen wer­den müs­sen. Nach dem Kopf­prin­zip bedeu­tet dies, dass min­des­tens 51% der Eigen­tü­mer im Objekt für einen Beschluss stim­men müs­sen, nicht nur 51% der Anwe­sen­den. Es kön­nen aber auch andere Ver­teil­prin­zi­pien ver­ein­bart wer­den. In der Pra­xis fin­det so eine Art der Mehr­heit in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung vor allem dann Anwen­dung, wenn einem zah­lungs­säu­mi­gen Eigen­tü­mer das Wohn­ei­gen­tum ent­zo­gen wer­den soll.

Die dop­pelt qua­li­fi­zierte Mehr­heit

Eine dop­pelt qua­li­fi­zierte Mehr­heit bedeu­tet nach dem Wohn­ei­gen­tums­ge­setz, dass min­des­tens ¾ der stimm­be­rech­tig­ten Eigen­tü­mer sowie zugleich mehr als die Hälfte alle Mitei­gen­tumsan­teile einen Beschluss gefasst haben, damit die­ser gül­tig wird. Je eine erfüllte Voraus­set­zung reicht nicht aus. Dabei bezie­hen sich die Anteile auf die im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen Eigen­tü­mer, nicht nur auf die anwe­sen­den. Eine Ver­samm­lung, die per dop­pelt qua­li­fi­zier­ter Mehr­heit bei­spiels­weise über Bau- und Sanie­rungs­maß­nah­men abstim­men möchte, sollte also von Anfang an über genug anwe­sende Beschluss­be­rech­tigte ver­fü­gen, um über­haupt beschluss­fä­hig zu sein. Eine Immo­bi­li­en­ver­wal­tung als Ver­wal­ter prüft in sol­chen Fäl­len genau, wel­che Voraus­set­zun­gen für eine Abstim­mung gege­ben sein müs­sen.

Die All­stim­mig­keit

Die sel­tene und schwer zu errei­chende All­stim­mig­keit ist dann von­nö­ten, wenn bei­spiels­weise die Hand­habe eines Rechtss­treits oder die Löschung einer Son­de­rei­gen­tums­ein­heit beschlos­sen wer­den muss. In so einem Fall müs­sen zunächst ein­mal alle im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen Eigen­tü­mer teil­neh­men. Da dies in der Pra­xis oft schwie­rig ist, gibt es den soge­nann­ten Umlauf­be­schluss, der posta­lisch abge­wi­ckelt wer­den kann. Eine wei­tere Art des all­stim­mi­gen Beschlus­ses ist der Beschluss mit Ver­ein­ba­rungs­cha­rak­ter. Auch hier wird All­stim­mig­keit sowie zusätz­lich eine nota­ri­elle Beur­kun­dung vor­aus­ge­setzt, ehe ein Beschluss Gül­tig­keit erhält. Ein Anwen­dungs­bei­spiel ist die Ver­än­de­rung der Tei­lungs­er­klä­rung oder der Gemein­schafts­ord­nung.

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