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Für EigentümerFinanzen

Kon­to­füh­rung

Inter­essant für: Woh­nungs- und Haus­ei­gen­tü­merLese­dauer: ca. 3 Minu­ten
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Spit­zen­ber­ger Ver­wal­tungs- und Ent­wick­lungs­ge­sell­schaft mbH & Co. KG ist Ihr erfah­re­nes und fle­xibles Immo­bi­li­en­ma­na­ge­ment für den Raum Passau und Nie­der­bay­ern. Wir füh­ren für Sie eine Viel­zahl an Dienst­leis­tun­gen in der Haus­ver­wal­tung und der Immo­bi­lienent­wick­lung durch und unsere Kun­den dan­ken es uns mit ihrer lang­jäh­ri­gen Treue und dem uns ent­ge­gen­ge­brach­ten Ver­trauen. Stich­wort Ver­trauen: Eine effi­zi­ente Haus­ver­wal­tung bedingt natür­lich auch das Füh­ren eines Kon­tos zur Ver­wal­tung von Mie­ten, Neben­kos­ten, Haus­geld und ande­rem. Damit Sie als Eigen­tü­mer dabei höchste Trans­pa­renz bei mög­lichst gerin­gem Auf­wand haben, unter­liegt die Kon­to­füh­rung von Haus­ver­wal­tun­gen gewis­sen Beson­der­hei­ten, die wir Ihnen im Fol­gen­den kurz erläu­tern.

So funk­tio­niert die Kon­to­füh­rung von Haus­ver­wal­tun­gen

Wer die täg­li­chen Geschi­cke sei­ner Immo­bi­lien in die Hände einer Immo­bi­li­en­ver­wal­tung legt, der über­gibt ihr in der Regel auch den Groß­teil der finan­zi­el­len Abwick­lung mit Mie­tern, Hand­wer­kern oder Dienst­leis­tern. Die Geld­be­we­gun­gen lau­fen dabei über ver­schie­dene Kon­to­füh­rungs­ar­ten von Haus­ver­wal­tun­gen, die sich in der Pra­xis als jeweils beson­ders prak­tisch bewährt haben. Aller­dings schei­nen die Unter­schiede man­chen Eigen­tü­mern nicht ganz klar zu sein – vor allem hin­sicht­lich der Vor­teile und Risi­ken. Obwohl die Ver­wal­tung von Eigen­tum eines ande­ren schon per Defi­ni­tion treu­hän­de­risch ist, muss näm­lich nicht unbe­dingt ein tat­säch­li­ches Treu­hand­konto ein­ge­rich­tet wer­den. Auch ein offe­nes Fremd­geld­konto oder ein Eigen­konto mit Ver­fü­gungs­be­rech­ti­gung sind mög­lich und manch­mal sogar recht­lich vor­ge­schrie­ben. Frü­her waren Treu­hand­kon­ten die Regel, doch heute schre­cken die Risi­ken einer sol­chen Kon­to­form viele Eigen­tü­mer ab. Daher ent­schei­den sich viele Haus­ver­wal­tun­gen für die Kon­to­füh­rung per offe­nes Fremd­geld­konto oder per Ver­fü­gungs­be­rech­ti­gung auf ein Eigen­tü­mer­konto.

Die drei Kon­to­füh­rungs­ar­ten von Haus­ver­wal­tun­gen

Das wich­tigste Unter­schei­dungs­merk­mal bei den Kon­to­füh­rungs­ar­ten von Haus­ver­wal­tun­gen ist die Inha­ber­schaft des Kon­tos. Ein Treu­hand­konto läuft näm­lich stets auf den Namen des Ver­wal­ters, wäh­rend offene Fremd­geld­kon­ten und Eigen­kon­ten auf den Namen des Eigen­tü­mers oder der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft lau­fen. Das hat im nor­ma­len All­tags­be­trieb zwar keine unmit­tel­ba­ren Aus­wir­kun­gen, kann aber im Streit- oder Insol­venz­fall den Unter­schied aus­ma­chen. Außer­dem kann es für den Eigen­tü­mer schwer sein, Aus­künfte zum Konto zu erhal­ten, wenn er nicht selbst Inha­ber des Kon­tos ist. Aus die­sem Grund ent­schei­den sich viele Eigen­tü­mer heute gegen ein klas­si­sches Treu­hand­konto. Viel­mehr ist ein offe­nes Fremd­geld­konto, wel­ches auf den Namen der Gemein­schaft läuft, heute Pflicht bei der WEG-Ver­wal­tung, da nur so eine ordent­li­che Ver­wal­tung gewähr­leis­tet wer­den kann.

Das offene Treu­hand­konto zur Kon­to­füh­rung von Haus­ver­wal­tun­gen

Viele Immo­bi­li­en­ver­wal­tun­gen füh­ren aus prak­ti­ka­blen Grün­den noch immer reine Treu­hand­kon­ten. Bei der Miets­ver­wal­tung oder der Son­de­rei­gen­tums­ver­wal­tung ist das auch ohne wei­te­res mög­lich. Ein Treu­hand­konto ist Bestand­teil des Treu­hand­ver­tra­ges – also des Ver­wal­ter­ver­tra­ges zwi­schen Haus­ver­wal­tung und Eigen­tü­mer. Der Kon­to­ver­trag wird aber zwi­schen dem Treu­hän­der und dem Geld­in­sti­tut geschlos­sen. Es wird unter­schie­den zwi­schen dem offe­nen und dem ver­deck­ten Treu­hand­konto. Bei einem offe­nen Treu­hand­konto ist aus dem Kon­to­namen ersicht­lich, wes­sen Gel­der hier treu­hän­de­risch ver­wal­tet wer­den. Bei einem ver­deck­ten Treu­hand­konto ent­fällt die­ser Zusatz, so dass das Treu­hand­ver­hält­nis nicht direkt ersicht­lich ist. Das Pro­blem bei Treu­hand­kon­ten ist, dass die dar­auf befind­li­chen Gel­der von Gläu­bi­gern pfänd­bar sind und auch im Falle eines Insol­venz­ver­fah­rens in die Insol­venz­masse ein­flie­ßen. Zwar lässt sich dage­gen Wider­spruch ein­le­gen, doch dies kos­tet Zeit und Geld, wobei die Beträge des Kon­tos bis zum Abschluss des Ver­fah­rens nicht ver­füg­bar sind.

Das offene Fremd­geld­konto in der WEG-Ver­wal­tung

Ver­wal­tet eine Haus­ver­wal­tung das gemein­schaft­li­che Eigen­tum einer Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft im Sinne einer WEG-Ver­wal­tung, so ist die Kon­to­füh­rungs­art für Haus­ver­wal­tun­gen gesetz­lich vor­ge­schrie­ben. Zah­lun­gen dür­fen dann näm­lich nicht über ein Treu­hand­konto abge­wi­ckelt wer­den, son­dern erfor­dern ein soge­nann­tes offe­nes Fremd­geld­konto. Dabei han­delt es sich um ein Konto, wel­ches der Ver­wal­ter im Namen und auf Rech­nung der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft eröff­net und führt. Es wird daher oft auch als WEG-Eigen­konto bezeich­net. Da die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft teil­rechts­fä­hig nach dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz ist, muss das Ver­wal­tungs­ver­mö­gen auf einem Konto im Namen der jewei­li­gen Gemein­schaft lie­gen und eben nicht auf einem Treu­hand­konto eines Ver­wal­ters.

Führt der Ver­wal­ter so ein Treu­hand­konto trotz­dem als Konto für eine WEG-Ver­wal­tung, dann kön­nen die Eigen­tü­mer bis auf wei­te­res die ver­ein­bar­ten Haus­geld­vor­schüsse zurück­hal­ten. Ein offe­nes Fremd­geld­konto ist pfän­dungs­si­cher und insol­venz­fest und die Eigen­tü­mer erhal­ten auf Wunsch jeder­zeit Aus­kunft über Kon­to­stand und Akti­vi­tä­ten. Bei einem Wech­sel der Ver­wal­tung kann das Konto zudem über­nom­men wer­den, wäh­rend ein Treu­hand­konto neu ange­legt wer­den muss. Apro­pos Ver­wal­ter­wech­sel: Wei­gert sich eine Haus­ver­wal­tung, für eine WEG-Ver­wal­tung ein offe­nes Fremd­geld­konto anzu­le­gen und besteht statt­des­sen auf dem bis­he­ri­gen Treu­hand­konto, so ist dies ein legi­ti­mer Grund zur vor­zei­ti­gen Abbe­ru­fung des Ver­wal­ters.

Das Eigen­tü­mer­konto mit Ver­fü­gungs­be­rech­ti­gung

Eine dritte Alter­na­tive zum Treu­hand­konto und zum offe­nen Fremd­geld­konto ist das Füh­ren eines eige­nen Eigen­tü­mer­kon­tos, zu dem einem Ver­wal­ter ledig­lich der Zugang per Ver­fü­gungs­be­rech­ti­gung ermög­licht wird. Bei Eigen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten hat sich diese Vari­ante aber als unprak­tisch erwie­sen, da die Viel­zahl der Eigen­tü­mer und die poten­ti­el­len Wech­sel in Beset­zung der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft die Füh­rung eines gemein­sa­men Kon­tos erschwe­ren. Bei der nor­ma­len Miet­ver­wal­tung aber kann ein Konto mit Ver­fü­gungs­be­rech­ti­gung als Kon­to­füh­rungs­art von Haus­ver­wal­tun­gen durch­aus Sinn machen. Ein Konto, wel­ches der Eigen­tü­mer extra für den Miet­zah­lungs­ver­kehr und die Hin­ter­le­gung der Kau­tio­nen ein­rich­tet, lässt sich vom Ver­wal­ter leicht prü­fen und ver­wal­ten und ist trotz­dem ganz in der Hand des Eigen­tü­mers.

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