Kontoführung
Spitzenberger Verwaltungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG ist Ihr erfahrenes und flexibles Immobilienmanagement für den Raum Passau und Niederbayern. Wir führen für Sie eine Vielzahl an Dienstleistungen in der Hausverwaltung und der Immobilienentwicklung durch und unsere Kunden danken es uns mit ihrer langjährigen Treue und dem uns entgegengebrachten Vertrauen. Stichwort Vertrauen: Eine effiziente Hausverwaltung bedingt natürlich auch das Führen eines Kontos zur Verwaltung von Mieten, Nebenkosten, Hausgeld und anderem. Damit Sie als Eigentümer dabei höchste Transparenz bei möglichst geringem Aufwand haben, unterliegt die Kontoführung von Hausverwaltungen gewissen Besonderheiten, die wir Ihnen im Folgenden kurz erläutern.
So funktioniert die Kontoführung von Hausverwaltungen
Wer die täglichen Geschicke seiner Immobilien in die Hände einer Immobilienverwaltung legt, der übergibt ihr in der Regel auch den Großteil der finanziellen Abwicklung mit Mietern, Handwerkern oder Dienstleistern. Die Geldbewegungen laufen dabei über verschiedene Kontoführungsarten von Hausverwaltungen, die sich in der Praxis als jeweils besonders praktisch bewährt haben. Allerdings scheinen die Unterschiede manchen Eigentümern nicht ganz klar zu sein – vor allem hinsichtlich der Vorteile und Risiken. Obwohl die Verwaltung von Eigentum eines anderen schon per Definition treuhänderisch ist, muss nämlich nicht unbedingt ein tatsächliches Treuhandkonto eingerichtet werden. Auch ein offenes Fremdgeldkonto oder ein Eigenkonto mit Verfügungsberechtigung sind möglich und manchmal sogar rechtlich vorgeschrieben. Früher waren Treuhandkonten die Regel, doch heute schrecken die Risiken einer solchen Kontoform viele Eigentümer ab. Daher entscheiden sich viele Hausverwaltungen für die Kontoführung per offenes Fremdgeldkonto oder per Verfügungsberechtigung auf ein Eigentümerkonto.
Die drei Kontoführungsarten von Hausverwaltungen
Das wichtigste Unterscheidungsmerkmal bei den Kontoführungsarten von Hausverwaltungen ist die Inhaberschaft des Kontos. Ein Treuhandkonto läuft nämlich stets auf den Namen des Verwalters, während offene Fremdgeldkonten und Eigenkonten auf den Namen des Eigentümers oder der Eigentümergemeinschaft laufen. Das hat im normalen Alltagsbetrieb zwar keine unmittelbaren Auswirkungen, kann aber im Streit- oder Insolvenzfall den Unterschied ausmachen. Außerdem kann es für den Eigentümer schwer sein, Auskünfte zum Konto zu erhalten, wenn er nicht selbst Inhaber des Kontos ist. Aus diesem Grund entscheiden sich viele Eigentümer heute gegen ein klassisches Treuhandkonto. Vielmehr ist ein offenes Fremdgeldkonto, welches auf den Namen der Gemeinschaft läuft, heute Pflicht bei der WEG-Verwaltung, da nur so eine ordentliche Verwaltung gewährleistet werden kann.
Das offene Treuhandkonto zur Kontoführung von Hausverwaltungen
Viele Immobilienverwaltungen führen aus praktikablen Gründen noch immer reine Treuhandkonten. Bei der Mietsverwaltung oder der Sondereigentumsverwaltung ist das auch ohne weiteres möglich. Ein Treuhandkonto ist Bestandteil des Treuhandvertrages – also des Verwaltervertrages zwischen Hausverwaltung und Eigentümer. Der Kontovertrag wird aber zwischen dem Treuhänder und dem Geldinstitut geschlossen. Es wird unterschieden zwischen dem offenen und dem verdeckten Treuhandkonto. Bei einem offenen Treuhandkonto ist aus dem Kontonamen ersichtlich, wessen Gelder hier treuhänderisch verwaltet werden. Bei einem verdeckten Treuhandkonto entfällt dieser Zusatz, so dass das Treuhandverhältnis nicht direkt ersichtlich ist. Das Problem bei Treuhandkonten ist, dass die darauf befindlichen Gelder von Gläubigern pfändbar sind und auch im Falle eines Insolvenzverfahrens in die Insolvenzmasse einfließen. Zwar lässt sich dagegen Widerspruch einlegen, doch dies kostet Zeit und Geld, wobei die Beträge des Kontos bis zum Abschluss des Verfahrens nicht verfügbar sind.
Das offene Fremdgeldkonto in der WEG-Verwaltung
Verwaltet eine Hausverwaltung das gemeinschaftliche Eigentum einer Eigentümergemeinschaft im Sinne einer WEG-Verwaltung, so ist die Kontoführungsart für Hausverwaltungen gesetzlich vorgeschrieben. Zahlungen dürfen dann nämlich nicht über ein Treuhandkonto abgewickelt werden, sondern erfordern ein sogenanntes offenes Fremdgeldkonto. Dabei handelt es sich um ein Konto, welches der Verwalter im Namen und auf Rechnung der Eigentümergemeinschaft eröffnet und führt. Es wird daher oft auch als WEG-Eigenkonto bezeichnet. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft teilrechtsfähig nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist, muss das Verwaltungsvermögen auf einem Konto im Namen der jeweiligen Gemeinschaft liegen und eben nicht auf einem Treuhandkonto eines Verwalters.
Führt der Verwalter so ein Treuhandkonto trotzdem als Konto für eine WEG-Verwaltung, dann können die Eigentümer bis auf weiteres die vereinbarten Hausgeldvorschüsse zurückhalten. Ein offenes Fremdgeldkonto ist pfändungssicher und insolvenzfest und die Eigentümer erhalten auf Wunsch jederzeit Auskunft über Kontostand und Aktivitäten. Bei einem Wechsel der Verwaltung kann das Konto zudem übernommen werden, während ein Treuhandkonto neu angelegt werden muss. Apropos Verwalterwechsel: Weigert sich eine Hausverwaltung, für eine WEG-Verwaltung ein offenes Fremdgeldkonto anzulegen und besteht stattdessen auf dem bisherigen Treuhandkonto, so ist dies ein legitimer Grund zur vorzeitigen Abberufung des Verwalters.
Das Eigentümerkonto mit Verfügungsberechtigung
Eine dritte Alternative zum Treuhandkonto und zum offenen Fremdgeldkonto ist das Führen eines eigenen Eigentümerkontos, zu dem einem Verwalter lediglich der Zugang per Verfügungsberechtigung ermöglicht wird. Bei Eigentümergemeinschaften hat sich diese Variante aber als unpraktisch erwiesen, da die Vielzahl der Eigentümer und die potentiellen Wechsel in Besetzung der Eigentümergemeinschaft die Führung eines gemeinsamen Kontos erschweren. Bei der normalen Mietverwaltung aber kann ein Konto mit Verfügungsberechtigung als Kontoführungsart von Hausverwaltungen durchaus Sinn machen. Ein Konto, welches der Eigentümer extra für den Mietzahlungsverkehr und die Hinterlegung der Kautionen einrichtet, lässt sich vom Verwalter leicht prüfen und verwalten und ist trotzdem ganz in der Hand des Eigentümers.
