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Für EigentümerFinanzen

Instand­hal­tungs­rück­la­gen

Inter­essant für: Woh­nungs- und Haus­ei­gen­tü­merLese­dauer: ca. 4 Minu­ten
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Spit­zen­ber­ger Ver­wal­tungs- und Ent­wick­lungs­ge­sell­schaft mbH & Co. KG aus Passau in Nie­der­bay­ern ist Ihr Part­ner für die Immo­bi­li­en­ver­wal­tung und Immo­bi­lienent­wick­lung und über­nimmt dabei gern auch die Rolle des Ver­wal­ters in allen Fra­gen, die eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft betref­fen. Dazu gehört auch die unlieb­same Frage nach der Erstel­lung und Ver­wal­tung von Instand­hal­tungs­rück­la­gen. Aus die­sen gesetz­lich ver­pflich­ten­den Reser­ven wer­den Instand­hal­tun­gen und Repa­ra­tu­ren gezahlt. Die Ver­wal­tung die­ses beson­de­ren Kapi­tals obliegt jedoch eini­gen Beson­der­hei­ten, wie wir Ihnen im Fol­gen­den gern dar­stel­len.

Instand­hal­tungs­rück­la­gen – Reser­ven für die Instand­hal­tung

Eine Rück­lage für unvor­her­ge­se­hene Aus­ga­ben ist für die meis­ten Men­schen im pri­va­ten Bereich eine Selbst­ver­ständ­lich­keit – selbst wenn es nur kleine Sum­men sind, die man für schlechte Zei­ten bei­sei­te­le­gen kann. Im Umfeld von Wohn­ei­gen­tum hin­ge­gen führt eine sol­che Reserve immer wie­der zu Streit inner­halb von Eigen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten. Dabei han­delt es sich bei einer Instand­hal­tungs­rück­lage kei­nes­falls um unnö­tig gepark­tes Kapi­tal. Viel­mehr fal­len Instand­hal­tungs­kos­ten bei einer Immo­bi­lie immer an – nur Höhe und Zeit­punkt sind unklar. Wenn es dann zu der Beauf­tra­gung eines Hand­werks­be­trie­bes kommt, sind alle froh, dass es die Instand­hal­tungs­rück­stel­lung gibt. Bezüg­lich der Höhe, der kor­rek­ten Ver­wal­tung und des Insol­venz­schut­zes gibt eine gute Immo­bi­li­en­ver­wal­tung gern Aus­kunft und über­nimmt auf Wunsch auch diese Auf­gabe im Namen der Eigen­tü­mer.

Was ist eine Instand­hal­tungs­rück­lage eigent­lich?

Die Ansamm­lung einer ange­mes­se­nen Geld­summe zum Zwe­cke der Beglei­chung von Kos­ten für die Instand­set­zung, Instand­hal­tung und Moder­ni­sie­rung von Gemein­schafts­ei­gen­tum im Rah­men einer Wohn­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ist eine Pflicht, die sich aus §21 des Wohn­ei­gen­tums­ge­set­zes ergibt. Die Gel­der sind dabei zweck­ge­bun­den und gel­ten daher nicht als Eigen­ka­pi­tal. Sie dür­fen nur in Aus­nah­me­fäl­len für lau­fende Kos­ten auf­ge­wendet wer­den und sind ansons­ten eine Reserve für Instand­hal­tun­gen, Repa­ra­tu­ren, aber auch moder­ni­sie­rende Instand­set­zun­gen. Die Instand­hal­tungs­rück­lage gehört zudem zum Ver­wal­tungs­ver­mö­gen und wird bei einem Ver­kauf der Woh­nung nicht wie­der aus­be­zahlt. Auch des­halb ist die Rück­stel­lung und ins­be­son­dere deren Höhe oft Streit­thema bei Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen.

Peters­sche For­mel und Errech­nung der Höhe

Die Höhe der Instand­hal­tungs­rück­la­gen beschließt die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung und legt die Beträge im Rah­men eines Wirt­schafts­pla­nes fest. Wer wel­chen Anteil trägt, wird meist auf Grund­lage des Mie­tei­gen­tumsan­teils berech­net, sofern es keine anders­lau­ten­den Ver­ein­ba­run­gen oder Beschlüsse gibt. Oft errech­net sich der jewei­lige Anteil dann ganz sim­pel aus der Größe der Woh­nun­gen in Qua­drat­me­tern. Das Haupt­pro­blem bei der Berech­nung ist die Unge­wiss­heit, ob und wann und vor allem in wel­cher Höhe Kos­ten fäl­lig wer­den. Eine Faust­re­gel besagt, dass jähr­lich 0,8 bis 1,0% des Kauf­prei­ses bei Bau­fer­tig­stel­lung zurück­ge­legt wer­den soll­ten. Man kann die ange­mes­sene Höhe der Instand­hal­tungs­rück­lage aber auch mit Hilfe der soge­nann­ten Peterss­chen For­mel berech­nen. Dazu mul­ti­pli­ziert man die Her­stel­lungs­kos­ten pro Qua­drat­me­ter mit 1,5 und teilt das Ergeb­nis durch 80 Jahre, da ange­nom­men wird, dass die Instand­hal­tungs­kos­ten eines Gebäu­des inner­halb von 80 Jah­ren etwa das 1,5fa­che der Her­stel­lungs­kos­ten betra­gen. Von die­sem Betrag nimmt man nun 70%, da von einem ent­spre­chen­den Gemein­schafts­an­teil bei Instand­hal­tun­gen aus­ge­gan­gen wird. Die­sen Betrag mul­ti­pli­ziert man nun noch mit der Gesamt­wohn­flä­che und erhält eine adäquate Summe, die jähr­lich zurück­ge­legt wer­den sollte.

Die Rolle der Haus­ver­wal­tung bei den Instand­hal­tungs­rück­la­gen

Bereits bei dem Beschluss zur Bezif­fe­rung und Ver­tei­lung der Höhe der Instand­hal­tungs­rück­lage kommt dem Ver­wal­ter eine wich­tige bera­tende und oft auch ver­mit­telnde Rolle zu. Ein guter Immo­bi­li­en­ver­wal­ter weiß aus Erfah­rung, was ein Objekt in der Regel jähr­lich kos­tet – aus­ge­hend vom Alter, Zustand und den loka­len Prei­sen für Instand­hal­tungs­ser­vices. Der Ver­wal­ter über­nimmt zusätz­lich die treu­hän­de­ri­sche Ver­wal­tung der gemein­schaft­li­chen Gel­der. Er ist dabei im Übri­gen ver­pflich­tet, das Geld geson­dert von sei­nem Ver­mö­gen zu hal­ten, damit es im Zwei­fel nicht in die Insol­venz­masse ein­fließt. Zudem muss das geson­derte Konto auf den Namen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft lau­ten. Nicht zuletzt über­nimmt die Haus­ver­wal­tung natür­lich auch die Kom­mu­ni­ka­tion mit dem Hand­werks­be­trieb, gleicht Kos­ten und Rück­la­gen ab und sorgt für die Bezah­lung der anfal­len­den Rech­nun­gen.

Wann die Instand­hal­tungs­rück­lage zum Ein­satz kommt – und wann nicht

Wie bereits erwähnt ist die Instand­hal­tungs­rück­lage zweck­ge­bun­den und muss daher zumin­dest zum über­wie­gen­den Teil unmit­tel­bar ver­füg­bar sein. Eine lang­fris­tige und ren­di­te­rei­che Anlage ver­bie­tet sich also. Die Grun­di­dee ist ja, unvor­her­ge­se­hene Kos­ten, etwa nach einem Scha­dens­fall, sofort auf­fan­gen zu kön­nen. Die Instand­hal­tungs­rück­la­gen kön­nen jedoch nicht ein­fach für Inves­ti­tio­nen zur Immo­bi­lienent­wick­lung ver­braucht wer­den. Deko­ra­tio­nen oder wert­stei­gernde, aber nicht unbe­dingt not­wen­dige Maß­nah­men sind nicht aus den Rück­la­gen zu bezah­len. Ande­rer­seits kann die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung durch­aus ent­schei­den, dass der Ver­wal­ter lau­fende Kos­ten aus den Rück­stel­lun­gen vor­streckt. Diese müs­sen aber kurz­fris­tig aus­ge­gli­chen wer­den. Zudem kann die Ver­samm­lung eine Son­der­um­lage beschlie­ßen, wenn die Rück­la­gen nicht aus­rei­chen.

Risi­ken bei der Schaf­fung von Instand­hal­tungs­rück­la­gen

Hin­sicht­lich der Instand­hal­tungs­rück­la­gen gab es schon in unzäh­li­gen Eigen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten Streit. Vor allem die Errech­nung der Höhe ist oft nicht ein­deu­tig, weil viele Fak­to­ren wie Alter, Zustand und die Liqui­di­tät der Eigen­tü­mer zusam­men­kom­men. Klar­heit kann ein Bau­gut­ach­ten schaf­fen, wel­ches aber viele tau­send Euro kos­ten kann. Bes­ser ist es, von Vorn­her­ein eine erfah­rene Immo­bi­li­en­ver­wal­tung ins Boot zu holen, die not­falls auch im Streit­fall ver­mit­telnd ein­grei­fen kann. Rück­stände bei der Zah­lung von Instand­hal­tungs­rück­la­gen haben näm­lich schon bei so man­chem dazu geführt, dass andere Eigen­tü­mer ihn ver­klagt haben – bis hin zum erzwun­ge­nen Ver­kauf der Woh­nung. Vor­sicht ist in jedem Fall bei Neu­bau­ten oder neu umge­wan­del­ten Anla­gen gebo­ten. Oft wird das Haus­geld – und damit auch die Instand­hal­tungs­rück­lage – aus Wer­be­grün­den sehr nied­rig ange­setzt. Zu hoch sollte es jedoch auch nicht aus­fal­len. Beim Ver­kauf der Woh­nung bekommt man es näm­lich nicht zurück.

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