Energieausweis beim Hausverkauf: Das gibt es zu wissen!
Seit 2014 ist der Energieausweis beim Hausverkauf Pflicht. Die Übergangsregelung ist bereits 2015 ausgelaufen, sodass keine Ausreden mehr gelten. Da dem Verkäufer, bei Nichtbeachtung, empfindliche Strafen drohen, lohnt es sich, die derzeit geltenden Regelungen genauer zu betrachten.
Energieausweis: Was ist das überhaupt?
Bei dem Energieausweis, mitunter auch Energiepass genannt, handelt es sich um ein Dokument, welches den energetischen Zustand des jeweiligen Objektes beschreibt. Hierbei gibt der Energieausweis Auskunft über den tatsächlichen beziehungsweise vermuteten Energieverbrauch eines Hauses. Eingeführt wurde der Energieausweis, um Kauf- oder Mietinteressenten einen Überblick zu verschaffen, wie viel Energie benötigt wird, das Wohnobjekt zu betreiben. Daher spielt er beim Hausverkauf eine wichtige Rolle; schließlich lassen sich so Objekte miteinander vergleichen.
Welches Haus benötigt einen Energieausweis?
Vom Grundsatz her benötigen alle Häuser einen Energieausweis. Die Verpflichtung gilt dabei sowohl für Wohngebäude als auch für Gebäude, die nicht zur Bewohnung gedacht sind, wie beispielsweise Bürogebäude. Allerdings gibt es von der Grundregel einige Ausnahmen. So benötigen kleine Gebäude, mit einer maximalen Nutzfläche von 50 Quadratmetern, keinen Energieausweis. Auch wenn das zum Verkauf stehende Haus unter Denkmalschutz steht, wird kein Energiepass benötigt. Soll das Haus nach dem Kauf vom Käufer abgerissen werden, ist ebenfalls kein Energieausweis fällig.
Wann muss der Energieausweis vorliegen?
Spätestens bei der Immobilienbesichtigung muss den Kaufinteressenten ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. Bei einem Verkauf muss dieser dem Käufer unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages übergeben werden. Es empfiehlt sich daher, möglichst frühzeitig einen Energieausweis zu beantragen. Dabei muss der Energiepass einige Pflichtangaben enthalten. Hierzu gehört das Baujahr des Objektes.
Weiterhin muss die Art der Heizung aufgeschlüsselt werden. Sind mehrere Typen vorhanden, so sind alle aufzuführen. Außerdem muss der Endenergiebedarf beziehungsweise der Endenergieverbrauch in Kilowattstunde pro Quadratmeter vermerkt sein. Zu guter Letzt muss der Energieausweis den Ausweistyp und die Energieeffizienzklasse beinhalten.
Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis: Die Unterschiede
Als Hauseigentümer hat man in der Regel die Wahl, ob man einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis anfertigen lässt. Bei Neubauten entfällt diese Wahl, es wird immer ein Bedarfsausweis fällig.
Der Verbrauchsausweis
Der Verbrauchausweis spiegelt den tatsächlichen Energieverbrauch eines Hauses wider. Hierzu wird ein Durchschnitt aus den Verbrauchswerten der letzten 3 Jahre ermittelt. Dabei sind die abgerechneten Verbrauchswerte ausschlaggebend. Der Verbrauchsausweis steht häufig in der Kritik, da er zwar den tatsächlichen Verbrauch der letzten 3 Jahre misst, dabei aber keinerlei Berücksichtigung des Bewohners einfließen lässt. So können die errechneten Werte und die tatsächlichen des jeweiligen Käufers stark voneinander abweichen.
Der Bedarfsausweis
Der Bedarfsausweis ist das genaue Gegenteil zum Verbrauchsausweis. Hierbei spielen die tatsächlichen Energieverbräuche keine Rolle. Der Ersteller des Energieausweises beurteilt dafür sämtliche Faktoren, die zur Bewertung erforderlich sind, hinsichtlich der Energieeffizienz. Dies betrifft vor allem das Dach, die Wände, die Heizung und die Fenster eines Gebäudes. Anhand dieser Beschaffenheit wird der theoretische Energiebedarf des Hauses berechnet. Die Fehlerquellen liegen bei diesem Verfahren deutlich auf der Hand.
Schließlich kann kein Experte den tatsächlichen Dämmeffekt hundertprozentig genau berechnen. Außerdem variieren die Berechnungsmethoden der einzelnen Sachverständigen stark. Somit kann der Bedarfsausweis nur einen groben Richtwert liefern. Der Bedarfsausweis ist jedoch nicht nur für Neubauten Pflicht. Auch für Gebäude, die vor dem 01.11.1977 erstellt wurden, ist er bindend. Maßgeblich ist hierfür der Tag des Bauantrages.
Welchen Energieausweis sollten Hausverkäufer nutzen?
Wenn man die Wahl hat, sich entscheiden zu können, ist stets individuell zu überlegen, welcher Energiepass die besseren Verkaufschancen liefert. Abweichungen sind sowohl bei Verbrauchs- als auch Bedarfsausweis vorhanden. Dies liegt vor allem an den unterschiedlichen Berechnungsmethoden der jeweiligen Ersteller. Grundsätzlich sollte man sich jedoch für den Verbrauchsausweis entscheiden. Dieser ist nicht nur kostengünstiger als der Bedarfsausweis, sondern liefert im Durchschnitt auch geringere Energiewerte. Die Immobilie kann folglich mit einer besseren Energiebilanz beworben werden.
Thema Werte: Was bedeuten diese im Energieausweis?
Der Energieausweis soll bei der Beurteilung der Energieeffizienz eines Hauses helfen. Damit dies schon durch einen kurzen Blick gelingt, sind die Werte durch eine Skala inklusive Farbmarkierungen optisch dargestellt. Die Farbmarkierungen reichen von grün bis rot. Wobei grün für einen niedrigen, rot hingegen für einen hohen Wert steht. Außerdem wird der Verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr angegeben. Bei Bedarfsausweisen wird entsprechend der errechnete Bedarf dargestellt. Die Skala ist jedoch identisch.
Wer ist zur Ausstellung eines Energieausweises berechtigt?
Zur Ausstellung sind einzig zertifizierte Fachleute berechtigt. Dazu zählen beispielsweise Architekten, Bauingenieure oder Energieberater. Die konkrete Regelung, wer zur Ausstellung berechtigt ist, ist umfangreich ausgestaltet. Im Allgemeinen setzt die Berechtigung jedoch entweder ein förderliches Studium (bspw. der Architektur oder des Ingenieurwesens) oder einen Handwerksberuf voraus. Zusätzlich wird eine Fortbildung oder jahrelange Berufserfahrung im energetischen Bereich gefordert. Außerdem darf den Energieausweis nur ausstellen, wer eine öffentliche Bestellung als Sachverständiger vorweisen kann.
Wie viel kostet ein Energieausweis?
Die Kosten schwanken stark. Der Bedarfsausweis ist die teurere Variante. Immerhin sind hierfür diverse Informationen einzuholen und ein Besichtigungstermin vor Ort erforderlich. Daher sollte man bei einem Bedarfsausweis mit ca. 500 Euro rechnen. Der Verbrauchsausweis ist deutlich billiger. Zwar sind auch für ihn einige Informationen erforderlich, diese sind jedoch überschaubar und lassen sich schnell selbst zusammentragen. Daher kann er oft auch über das Internet beantragt werden. Kostentechnisch liegt er bei ca. 100 Euro.
Wie lange behält der Energieausweis seine Gültigkeit?
Grundsätzlich ist der Energieausweis 10 Jahre lang gültig. In Ausnahmefällen kann sich diese Zeit allerdings verkürzen. So muss der alte Energieausweis durch einen neuen ersetzt werden, wenn bestimmte Mindestangaben nicht getätigt wurden oder eine nicht zugelassene Person den Energieausweis angefertigt hat. Sobald es zu energetisch relevanten Veränderungen kommt, muss ebenfalls ein neuer Energieausweis ausgestellt werden.
Hausverkauf ohne Energieausweis: Eine gute Idee?
Diese Frage lässt sich leicht beantworten. Nein, es handelt sich hierbei um keine gute Idee. Wer einen Hausverkauf tätigt, ohne einen gültigen Energieausweis vorweisen zu können, begeht immerhin eine Ordnungswidrigkeit. Bei dieser droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Dabei können die gesetzlichen Regelungen auch nicht einvernehmlich mit dem Käufer umgangen werden. Nach geltender Rechtsauffassung sind immer mehr Notare der Meinung, dass bei einem (auch beidseitigem) Verzicht auf den Energieausweis der Vertrag nicht beurkundet werden darf.
Fazit
Wer plant, sein Haus zu verkaufen, sollte schnellstmöglich klären, welche Art des Energieausweises er benötigt. Hat man als Verkäufer dabei das Wahlrecht, sollte man zum Verbrauchsausweis tendieren. Eins sollte man auf jeden Fall vermeiden: Keinen Energieausweis bei einem Verkauf vorweisen können. Das kann unter Umständen teuer werden. Der Verkauf und Kauf einer Immobilie beinhaltet viele Feinheiten und Stolpersteine. Um einen reibungslosen und rechtskonformen Ablauf und Übergang sicherzustellen, sollte man sich Hilfe holen.
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