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Für Eigentümer

Die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung

Inter­essant für: Woh­nungs- und Haus­ei­gen­tü­merLese­dauer: ca. 4 Minu­ten
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Als Immo­bi­li­en­ver­wal­tung für Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten in Passau/Nie­der­bay­ern hat Spit­zen­ber­ger Ver­wal­tungs- und Ent­wick­lungs­ge­sell­schaft mbH & Co. KG lang­jäh­rige Erfah­rung mit vie­len Anlie­gen, die bei Objek­ten mit meh­re­ren Eigen­tü­mern gere­gelt wer­den müs­sen. Dazu gehört auch die Ein­be­ru­fung und Durch­füh­rung der jähr­li­chen Eigen­tü­mer­ver­samm­lung. Doch was ist das eigent­lich genau und wel­che Befug­nisse hat die Ver­samm­lung? Lesen Sie hier alles Wis­sens­werte zum Thema Haus­ver­wal­tung und Eigen­tü­mer­ver­samm­lung.

Die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung – Auf­ga­ben und häu­fige Fal­len

Eine Eigen­tü­mer­ver­samm­lung ist per Gesetz das oberste Organ zur Selbst­ver­wal­tung, Wil­lens­bil­dung und Beschluss­fas­sung einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Die Grund­lage die­ser Ver­samm­lung und deren Befug­nisse bil­det das Wohn­ei­gen­tums­ge­setz, vor allem in den Para­gra­phen 23 bis 25. Aller­dings kön­nen die Eigen­tü­mer in sepa­ra­ten Gemein­schafts­ord­nun­gen abwei­chende Rege­lun­gen erlas­sen, die im Zwei­fel Vor­rang vor den all­ge­mei­nen Geset­zes­tex­ten haben. Die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung befasst sich aus­schließ­lich mit Ange­le­gen­hei­ten, die mit dem Gebrauch, der Ver­wal­tung oder bau­li­chen Ver­än­de­rung des Gemein­schafts­ei­gen­tums ein­her­ge­hen. Die ein­zel­nen Wohn­ein­hei­ten der jewei­li­gen Eigen­tü­mer sind nicht Bestand­teil der beschluss­fä­hi­gen Ver­samm­lung. Die Ein­la­dung zur jähr­li­chen Eigen­tü­mer­ver­samm­lung sowie die kor­rekte Durch­füh­rung und Nach­be­rei­tung muss nicht zwin­gend durch einen Ver­wal­ter gesche­hen. In der Pra­xis zeigt sich aber, dass die Anfor­de­run­gen hoch und vor allem zeit­rau­bend sind, so dass die meis­ten Eigen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten eine Haus­ver­wal­tung mit die­ser Auf­gabe betrauen.

Warum eine pro­fes­sio­nelle Haus­ver­wal­tung wich­tig ist

Die kor­rekte und vor allem recht­lich bestän­dige Durch­füh­rung einer Eigen­tü­mer­ver­samm­lung unter­liegt einer Viel­zahl von For­ma­li­tä­ten und Gege­ben­hei­ten, die einem erfah­re­nen Immo­bi­li­en­ver­wal­ter natür­lich bes­tens bekannt sind. Dazu gehö­ren neben der recht­zei­ti­gen und for­mal kor­rek­ten Ein­la­dung aller infrage kom­men­den Per­so­nen auch das Ver­fas­sen und die Ein­hal­tung der Tages­ord­nung sowie in der Regel der Vor­sitz der Ver­samm­lung und die Aner­ken­nung der Beschluss­fä­hig­keit. Es ist sicher nach­voll­zieh­bar, dass diese vie­len Auf­ga­ben nicht gern von einem der Eigen­tü­mer über­nom­men wer­den, zumal bereits ein ein­zi­ger for­mel­ler Feh­ler zu einer Anfech­tung aller gemach­ten Beschlüsse und zur zwin­gen­den Neu­an­set­zung der Ver­samm­lung füh­ren kann. Die Beauf­tra­gung einer Immo­bi­li­en­ver­wal­tung als Orga­ni­sa­tor der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung ist also mehr als anzu­ra­ten.

Die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung als Werk­zeug der Immo­bi­lienent­wick­lung

In jeder Eigen­tü­mer­ver­samm­lung wer­den diverse The­men bespro­chen, von denen viele durch Not­wen­dig­keit oder akute Auf­fäl­lig­kei­ten geprägt sind. Ein typi­sches Bei­spiel sind Repa­ra­tur­maß­nah­men an einem Trep­pen­ge­län­der oder das Neu­strei­chen einer Wand. Viel zu sel­ten wird die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung auch als eine Mög­lich­keit gese­hen, gemein­schaft­lich das Poten­tial des Objekts zur Wert­stei­ge­rung aus­zu­lo­ten. Ein guter Ver­wal­ter als Vor­sitz der Ver­samm­lung kann ent­spre­chende Tages­ord­nungs­punkte vor­schla­gen und über Maß­nah­men abstim­men las­sen, bei denen es vor­ran­gig um die Immo­bi­lienent­wick­lung im Sinne der Ren­di­te­för­de­rung geht. So kann eine Sanie­rung oder neue Däm­mung mit­tel- und lang­fris­tig ver­nünf­tig sein, auch wenn es kurz­fris­tig Inves­ti­tio­nen erfor­dert.

Die Durch­füh­rung und Pro­to­kol­lie­rung

Eine Eigen­tü­mer­ver­samm­lung muss zunächst ihre Beschluss­fä­hig­keit dar­stel­len. Ist nichts ande­res in einer abwei­chen­den Regel beschlos­sen wor­den, gilt die Beschluss­fä­hig­keit dann als dar­ge­stellt, wenn durch Anwe­sen­heit der Eigen­tü­mer min­des­tens die Hälfte der Mie­tei­gen­tumsan­teile reprä­sen­tiert wird. Die Stimm­ge­wich­tung ver­teilt sich nach WEG stan­dard­mä­ßig durch das soge­nannte Kopf­prin­zip. Es kann aber auch nach dem Objekt­prin­zip abge­stimmt wer­den, bei dem ein Eigen­tü­mer für jede von ihm gehal­tene Woh­nung eine Stimme erhält. Alter­na­tiv gibt es das Wert­prin­zip, bei dem das Stimm­ge­wicht sich nach den Mitei­gen­tumsan­tei­len rich­tet. Die Nie­der­schrif­ten der Beschlüsse, Pro­to­kolle genannt, sind auf­zu­be­wah­ren und auf Wunsch der Eigen­tü­mer ein­seh­bar zu machen. Zusätz­lich sind alle Beschlüsse als soge­nannte Beschluss-Samm­lung zu kata­lo­gi­sie­ren und auf­zu­be­wah­ren. Diese umfas­sen­den Pflich­ten sind ein wei­te­rer Grund, eine Immo­bi­li­en­ver­wal­tung mit der Durch­füh­rung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung zu beauf­tra­gen.

Vor­sicht bei der Durch­set­zung des Kopf­prin­zips

Gilt bei einer Eigen­tü­mer­ver­samm­lung das Kopf­prin­zip, so gibt es einige Beson­der­hei­ten zu beach­ten. Zunächst ein­mal ist es dann uner­heb­lich, wie viele Woh­nun­gen ein Eigen­tü­mer im Objekt besitzt. Er hat den­noch nur eine ein­zige Stimme in der Ver­samm­lung. Ana­log dazu haben meh­rere Eigen­tü­mer einer ein­zi­gen Woh­nung – etwa ein Ehe­paar - auch nur eine gemein­same Stimme. Die Auf­tei­lung einer Woh­nung in zwei sepa­rate Woh­nun­gen wirkt sich auch nicht auf die Stim­men­zahl aus. Jeder Eigen­tü­mer die­ser „hal­ben“ Woh­nung hat dann auch nur eine halbe Stimme. Sollte in einer Eigen­tü­mer­ver­samm­lung nor­ma­ler­weise anders abge­stimmt wer­den, ein Beschluss jedoch trotz­dem nach dem Kopf­prin­zip gefasst wurde, so kann die­ser anfecht­bar sein. Ein Ein­hal­ten des rich­ti­gen Abstim­mungs­prin­zips ist also äußerst wich­tig.

Typi­sche Feh­ler bei der Durch­füh­rung

Es gibt einige leicht zu ver­mei­dende Feh­ler, die lei­der immer noch sehr häu­fig im Zuge von Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen gemacht wer­den. Oft pas­sie­ren diese Feh­ler dann, wenn kein erfah­re­ner Ver­wal­ter die Regie über­nimmt, son­dern sich einer der Eigen­tü­mer selbst an der Durch­füh­rung ver­sucht.

Feh­ler: Kein Aus­schluss der Öffent­lich­keit

Eine jede Eigen­tü­mer­ver­samm­lung muss unter Aus­schluss der Öffent­lich­keit statt­fin­den. Der Ver­an­stal­ter muss dafür sor­gen, dass es zumin­dest theo­re­tisch mög­lich ist, nicht gela­dene Per­so­nen aus­zu­schlie­ßen. Ein öffent­li­cher Gas­traum in einem Restau­rant ist also nicht zuläs­sig. Die dort gefass­ten Beschlüsse sind im Nach­hin­ein anfecht­bar.

Feh­ler: Nicht alle not­wen­di­gen Per­so­nen ein­ge­la­den

Hat ein Ver­wal­ter ver­se­hent­lich einen Eigen­tü­mer nicht ein­ge­la­den, so wer­den alle Beschlüsse anfecht­bar, solange die Anwe­sen­heit des jewei­li­gen Eigen­tü­mers einen Unter­schied im Ergeb­nis aus­ge­macht hätte. Wird ein Eigen­tü­mer vor­sätz­lich nicht ein­ge­la­den, so wer­den alle Beschlüsse sofort nich­tig.

Feh­ler: Falsch fest­ge­stellte Beschluss­fä­hig­keit

Stellt der Ver­wal­ter die Beschluss­fä­hig­keit fest, obwohl sie gar nicht vor­liegt – etwa durch einen Rechen­feh­ler – ist jeder Beschluss der Ver­samm­lung anfecht­bar. Das gilt auch, wenn Eigen­tü­mer die Ver­samm­lung vor­zei­tig ver­las­sen und damit die Beschluss­fä­hig­keit ver­lo­ren geht.

Feh­ler: Direkt durch­ge­führte Wie­der­ho­lungs­ver­samm­lung

Ein Ver­wal­ter darf nicht gleich­zei­tig mit der Ein­la­dung zur Ver­samm­lung eine Ein­la­dung zu einer unmit­tel­bar fol­gen­den Wie­der­ho­lungs­ver­samm­lung ver­schi­cken. Diese soge­nannte Even­tual­ein­be­ru­fung, bei der die Mie­tei­gen­tumsan­teile nicht mehr berück­sich­tigt wer­den, darf regu­lär nur mit einer Frist von zwei Wochen neu anbe­raumt wer­den.

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