Die Eigentümerversammlung
Als Immobilienverwaltung für Wohnungseigentümergemeinschaften in Passau/Niederbayern hat Spitzenberger Verwaltungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG langjährige Erfahrung mit vielen Anliegen, die bei Objekten mit mehreren Eigentümern geregelt werden müssen. Dazu gehört auch die Einberufung und Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlung. Doch was ist das eigentlich genau und welche Befugnisse hat die Versammlung? Lesen Sie hier alles Wissenswerte zum Thema Hausverwaltung und Eigentümerversammlung.
Die Eigentümerversammlung – Aufgaben und häufige Fallen
Eine Eigentümerversammlung ist per Gesetz das oberste Organ zur Selbstverwaltung, Willensbildung und Beschlussfassung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Grundlage dieser Versammlung und deren Befugnisse bildet das Wohneigentumsgesetz, vor allem in den Paragraphen 23 bis 25. Allerdings können die Eigentümer in separaten Gemeinschaftsordnungen abweichende Regelungen erlassen, die im Zweifel Vorrang vor den allgemeinen Gesetzestexten haben. Die Eigentümerversammlung befasst sich ausschließlich mit Angelegenheiten, die mit dem Gebrauch, der Verwaltung oder baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums einhergehen. Die einzelnen Wohneinheiten der jeweiligen Eigentümer sind nicht Bestandteil der beschlussfähigen Versammlung. Die Einladung zur jährlichen Eigentümerversammlung sowie die korrekte Durchführung und Nachbereitung muss nicht zwingend durch einen Verwalter geschehen. In der Praxis zeigt sich aber, dass die Anforderungen hoch und vor allem zeitraubend sind, so dass die meisten Eigentümergemeinschaften eine Hausverwaltung mit dieser Aufgabe betrauen.
Warum eine professionelle Hausverwaltung wichtig ist
Die korrekte und vor allem rechtlich beständige Durchführung einer Eigentümerversammlung unterliegt einer Vielzahl von Formalitäten und Gegebenheiten, die einem erfahrenen Immobilienverwalter natürlich bestens bekannt sind. Dazu gehören neben der rechtzeitigen und formal korrekten Einladung aller infrage kommenden Personen auch das Verfassen und die Einhaltung der Tagesordnung sowie in der Regel der Vorsitz der Versammlung und die Anerkennung der Beschlussfähigkeit. Es ist sicher nachvollziehbar, dass diese vielen Aufgaben nicht gern von einem der Eigentümer übernommen werden, zumal bereits ein einziger formeller Fehler zu einer Anfechtung aller gemachten Beschlüsse und zur zwingenden Neuansetzung der Versammlung führen kann. Die Beauftragung einer Immobilienverwaltung als Organisator der Eigentümerversammlung ist also mehr als anzuraten.
Die Eigentümerversammlung als Werkzeug der Immobilienentwicklung
In jeder Eigentümerversammlung werden diverse Themen besprochen, von denen viele durch Notwendigkeit oder akute Auffälligkeiten geprägt sind. Ein typisches Beispiel sind Reparaturmaßnahmen an einem Treppengeländer oder das Neustreichen einer Wand. Viel zu selten wird die Eigentümerversammlung auch als eine Möglichkeit gesehen, gemeinschaftlich das Potential des Objekts zur Wertsteigerung auszuloten. Ein guter Verwalter als Vorsitz der Versammlung kann entsprechende Tagesordnungspunkte vorschlagen und über Maßnahmen abstimmen lassen, bei denen es vorrangig um die Immobilienentwicklung im Sinne der Renditeförderung geht. So kann eine Sanierung oder neue Dämmung mittel- und langfristig vernünftig sein, auch wenn es kurzfristig Investitionen erfordert.
Die Durchführung und Protokollierung
Eine Eigentümerversammlung muss zunächst ihre Beschlussfähigkeit darstellen. Ist nichts anderes in einer abweichenden Regel beschlossen worden, gilt die Beschlussfähigkeit dann als dargestellt, wenn durch Anwesenheit der Eigentümer mindestens die Hälfte der Mieteigentumsanteile repräsentiert wird. Die Stimmgewichtung verteilt sich nach WEG standardmäßig durch das sogenannte Kopfprinzip. Es kann aber auch nach dem Objektprinzip abgestimmt werden, bei dem ein Eigentümer für jede von ihm gehaltene Wohnung eine Stimme erhält. Alternativ gibt es das Wertprinzip, bei dem das Stimmgewicht sich nach den Miteigentumsanteilen richtet. Die Niederschriften der Beschlüsse, Protokolle genannt, sind aufzubewahren und auf Wunsch der Eigentümer einsehbar zu machen. Zusätzlich sind alle Beschlüsse als sogenannte Beschluss-Sammlung zu katalogisieren und aufzubewahren. Diese umfassenden Pflichten sind ein weiterer Grund, eine Immobilienverwaltung mit der Durchführung der Eigentümerversammlung zu beauftragen.
Vorsicht bei der Durchsetzung des Kopfprinzips
Gilt bei einer Eigentümerversammlung das Kopfprinzip, so gibt es einige Besonderheiten zu beachten. Zunächst einmal ist es dann unerheblich, wie viele Wohnungen ein Eigentümer im Objekt besitzt. Er hat dennoch nur eine einzige Stimme in der Versammlung. Analog dazu haben mehrere Eigentümer einer einzigen Wohnung – etwa ein Ehepaar - auch nur eine gemeinsame Stimme. Die Aufteilung einer Wohnung in zwei separate Wohnungen wirkt sich auch nicht auf die Stimmenzahl aus. Jeder Eigentümer dieser „halben“ Wohnung hat dann auch nur eine halbe Stimme. Sollte in einer Eigentümerversammlung normalerweise anders abgestimmt werden, ein Beschluss jedoch trotzdem nach dem Kopfprinzip gefasst wurde, so kann dieser anfechtbar sein. Ein Einhalten des richtigen Abstimmungsprinzips ist also äußerst wichtig.
Typische Fehler bei der Durchführung
Es gibt einige leicht zu vermeidende Fehler, die leider immer noch sehr häufig im Zuge von Eigentümerversammlungen gemacht werden. Oft passieren diese Fehler dann, wenn kein erfahrener Verwalter die Regie übernimmt, sondern sich einer der Eigentümer selbst an der Durchführung versucht.
Fehler: Kein Ausschluss der Öffentlichkeit
Eine jede Eigentümerversammlung muss unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfinden. Der Veranstalter muss dafür sorgen, dass es zumindest theoretisch möglich ist, nicht geladene Personen auszuschließen. Ein öffentlicher Gastraum in einem Restaurant ist also nicht zulässig. Die dort gefassten Beschlüsse sind im Nachhinein anfechtbar.
Fehler: Nicht alle notwendigen Personen eingeladen
Hat ein Verwalter versehentlich einen Eigentümer nicht eingeladen, so werden alle Beschlüsse anfechtbar, solange die Anwesenheit des jeweiligen Eigentümers einen Unterschied im Ergebnis ausgemacht hätte. Wird ein Eigentümer vorsätzlich nicht eingeladen, so werden alle Beschlüsse sofort nichtig.
Fehler: Falsch festgestellte Beschlussfähigkeit
Stellt der Verwalter die Beschlussfähigkeit fest, obwohl sie gar nicht vorliegt – etwa durch einen Rechenfehler – ist jeder Beschluss der Versammlung anfechtbar. Das gilt auch, wenn Eigentümer die Versammlung vorzeitig verlassen und damit die Beschlussfähigkeit verloren geht.
Fehler: Direkt durchgeführte Wiederholungsversammlung
Ein Verwalter darf nicht gleichzeitig mit der Einladung zur Versammlung eine Einladung zu einer unmittelbar folgenden Wiederholungsversammlung verschicken. Diese sogenannte Eventualeinberufung, bei der die Mieteigentumsanteile nicht mehr berücksichtigt werden, darf regulär nur mit einer Frist von zwei Wochen neu anberaumt werden.
