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Bild von einem Taschenrechner und einer Kalkulation auf einem Blatt.

Sonderumlagen

Wir von Spitzenberger Verwaltungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG bieten unseren Klienten in Passau und ganz Niederbayern zahlreiche Verwaltungsservices an, darunter auch die Verwaltung des Hausgeldes bei Wohnungseigentümergemeinschaften. Wird umsichtig kalkuliert und budgetiert, müssen sich die Eigentümer um den laufenden Betrieb keine Sorgen machen. Falls das Geld doch mal nicht ausreicht, kommen Sonderumlagen zum Einsatz. Worauf Sie dabei achten müssen und wie wir Ihnen damit helfen können, erfahren Sie im folgenden Artikel.

Sonderumlagen in Wohnungseigentümergemeinschaften

Jede Eigentümergemeinschaft in einem Haus mit verschiedenen Eigentumswohnungen trifft zahlreiche Vorkehrungen, um nicht in Liquiditätsengpässe zu geraten. Dazu gehört auch, die zukünftigen laufenden Kosten mit dem sogenannten Hausgeld abzudecken. Zusätzlich wird eine Instandhaltungsrücklage gebildet, die möglichst die weniger vorhersehbaren Kosten für Reparaturen und Instandsetzungen auffangen soll. Trotzdem gibt es immer wieder Situationen, in denen größere Kosten entstehen, die aus dem Hausgeld oder den Rücklagen nicht bezahlt werden können oder dürfen. Dann braucht es Sonderumlagen in Wohnungseigentümergemeinschaften. Diese einmaligen Sonderzahlungen werden per Versammlungsbeschluss festgesetzt und sind für alle Eigentümer verbindlich – ungeachtet von deren momentaner Liquidität. Deshalb ist es wichtig, die Sonderumlagen so sparsam wie möglich einzusetzen und bei der Beschlussfassung so sorgfältig wie möglich zu sein. Bei beidem hilft eine erfahrene Immobilienverwaltung.

Was ist eine Sonderumlage und wozu darf sie genutzt werden?

Die Höhe einer Sonderumlage in Wohnungseigentümergemeinschaften sowie deren Zweck und auch die Verteilung der Kosten innerhalb der Gemeinschaft unterliegen der Entscheidung der Eigentümerversammlung. Allerdings darf eine Sonderumlage nicht einfach aus jedem beliebigen Grund festgesetzt werden. Die häufigsten legitimen Gründe sind Anschaffungen oder Maßnahmen, für die die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, sowie dringende Reparaturen nach Schadensfällen oder auch Modernisierungsarbeiten zur Immobilienentwicklung. Vor allem bei nicht-dringenden Maßnahmen ist die Situation innerhalb der Eigentümergemeinschaft in der Regel entspannter. Anders sieht es aus, wenn Altlasten und fällige Zahlungen zur Eile treiben. Eine Sonderumlage darf nämlich auch dazu benutzt werden, Altverbindlichkeiten zu tilgen, Gerichtsvorschüsse oder Schadensersatzansprüche zu zahlen oder um Hausgeldausfälle durch die Insolvenz eines der Eigentümer zu kompensieren. In diesen Fällen führt eine Debatte um eine Sonderumlage nicht selten zu Streit in der Gemeinschaft.

Eine gute Hausverwaltung macht Sonderumlagen zur Ausnahme

Wird eine Immobilienverwaltung mit der Verwaltung der gemeinschaftlichen Flächen sowie der Hausgelder beauftragt, so kommt diese auch bei den Sonderumlagen in Wohnungseigentümergemeinschaften zum Einsatz. Vereinfacht kann man sagen, dass eine gute Hausverwaltung sich vor allem darum kümmert, dass es möglichst gar keine Sonderumlagen geben muss. Im Zuge einer ordnungsgemäßen Verwaltung müssen beispielsweise Reparaturen vorrangig aus den Instandhaltungsrücklagen bezahlt werden. Eine erfahrene Hausverwaltung achtet darauf, dass die jährlichen Rückstellungen so kalkuliert sind, dass sie auch dafür ausreichen. Bei Modernisierungsmaßnahmen sollte ebenfalls ein großer Teil der Kosten zuvor angespart worden sein, um eine allzu hohe Belastung der Eigentümer durch Sonderumlagen zu vermeiden. Der Verwalter sollte die Eigentümergemeinschaft auch beraten, falls diese im Begriff ist, aktuell nicht dringend notwendige Maßnahmen zu beschließen, die anschließend über Sonderumlagen finanziert werden sollen. Diese Beschlüsse sind nämlich leicht von einem der Eigentümer anfechtbar – zumindest, solange noch keine konkrete Beauftragung von Handwerksbetrieben erfolgt ist und Kosten verursacht worden sind.

Formalien bei Sonderumlagen in Wohnungseigentümergemeinschaften

Manchmal geht es nicht anders: Eine Sonderumlage muss her, um bestimmte unvorhergesehene Ausgaben zu finanzieren. Dazu braucht es erst einmal einen formal korrekten Beschluss. Dieser ergänzt den jährlichen Wirtschaftsplan und muss daher detaillierte Angaben zur Maßnahme enthalten, die finanziert werden soll. Außerdem muss der Beschluss bereits die Höhe der Gesamtkosten sowie die Verteilung der Belastung auf die Eigentümer und diverse Zahlungsmodalitäten enthalten, etwa Fälligkeitstermine und Ratenzahlungen. Allerdings hat die Eigentümergemeinschaft einen relativ hohen Spielraum, wenn es um die Schätzung der Kosten geht, da in den meisten Fällen die tatsächliche Summe schwer abzuschätzen ist.

Wichtig zu beachten ist ferner, mit welchen Mehrheiten Sonderumlagen und Verteilungsschlüssel beschlossen werden dürfen. Laut Wohneigentumsgesetz trägt jeder Eigentümer die Kosten anteilig nach dem Verhältnis seiner Miteigentumsanteile, doch kann dieser Passus durch eine abweichende Kostenverteilung abgeändert werden. Dafür ist jedoch eine doppelt qualifizierte Mehrheit notwendig, also eine Mehrheit aus ¾ aller stimmberechtigten Eigentümer sowie der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Bezüglich der Fälligkeit ist davon auszugehen, dass bei dringenden Reparaturen – etwa nach einem Brand oder Sturmschäden – die Zahlung der Sonderumlage sofort fällig ist, da ja auch die Reparaturen schnellstmöglich beauftragt werden müssen. Weniger dringende Maßnahmen sollten über die Instandhaltungsrückstellung angespart oder durch eine Sonderumlage in Ratenzahlung erträglicher gemacht werden.

Wissenswertes zu Sonderumlagen in Wohnungseigentümergemeinschaften

Jeder angefochtene oder vor Gericht für nichtig erklärte Beschluss zu einer Sonderumlage kann durch einen sogenannten Zweitbeschluss erneut bewilligt werden. Allerdings heißt dies nicht, dass nicht auch der Zweitbeschluss angefochten wird.

Wechselt der Eigentümer kurz nach Beschluss einer Sonderumlage, so ist der neue Eigentümer an diesen Beschluss gebunden und muss zahlen. Er erhält jedoch auch das Anrecht auf Beitragsvorschüsse und kann Auszahlungen von Guthaben einfordern, die der Vorbesitzer angespart hatte.

Ausgaben zu Sonderumlagen in Wohnungseigentümergemeinschaften können als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die betreffende Wohnung vermietet wird. Bei Eigennutzung hingegen ist es möglich, sich die Kosten für Handwerker und haushaltsnahe Dienstleistungen anteilig abziehen zu lassen.

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