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Spitzdachgebäude perspektivisch fotografiert

Die drei Arten von Immobilienverwaltungen

Spitzenberger Verwaltungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG ist Ihre Immobilienverwaltung für Mietshäuser, Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien im Raum Passau in Niederbayern. Wir übernehmen für Sie die kaufmännische, technische und rechtliche Verwaltung Ihrer Objekte. Was das im Einzelnen bedeutet und welche Arten von Immobilienverwaltungen wie für Sie übernehmen können, erfahren Sie in der nachfolgenden Übersicht.

Die drei Arten von Immobilienverwaltungen

Die Verwaltung einer Immobilie ist eine verantwortungsvolle Aufgabe, die sicherstellen soll, dass die Rendite steigt, die Substanz verbessert wird und auch das Tagesgeschäft reibungslos läuft. Viele Immobilienbesitzer entscheiden sich daher für eine professionelle Immobilienverwaltung als Hausverwaltung für Ihr Eigentum. Zu deren Aufgabe gehört aber eben nicht nur die reine Verwaltung der Objekte, sondern immer auch die direkte und indirekte Immobilienentwicklung, etwa durch die Erhöhung der Qualität der Vermietung. Grundsätzlich wird dabei zwischen drei verschiedenen Arten der Immobilienverwaltung unterschieden.

Mietverwaltung

Eine sehr häufig auftretende Form der Immobilienverwaltung ist die klassische Mietverwaltung. Handelt es sich bei einem Objekt um ein Gebäude mit nur einem Grundbuchblatt, welches sich also im Besitz von nur einer Person oder Personengruppe befindet, dann kann ein beauftragtes Immobilienverwaltungsunternehmen die komplette Verwaltung gegenüber Mietern sowie nach außen gegenüber Behörden und Handwerkern übernehmen. Die meisten Immobilienbesitzer lagern die vielen anfallenden Pflichten und Aufgaben, die tagtäglich bei einem Mietshaus anfallen, gern an eine Hausverwaltung aus. Im Gegenzug kümmert sich diese um die Belange gegenüber den Mietern sowie die substanzielle und auch finanzielle Immobilienentwicklung, etwa mit Prognosen oder Optimierungsvorschlägen.

WEG-Verwaltung

Eine weitere häufige Form der Immobilienverwaltung ist die sogenannte WEG-Verwaltung. WEG steht dabei für Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Aufgabe einer WEG-Verwaltung ist es, die Gemeinschaftsflächen einer Immobilie zu verwalten, wenn das Objekt über mehr als einen Besitzer verfügt bzw. die Wohneinheiten eigene Grundbuchblätter haben. Typischerweise findet man diese Art Immobilienverwaltung bei Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen. Eine WEG-Verwaltung beinhaltet jedoch explizit nicht die Verwaltung der Wohnungen, sondern nur die Vertretung der gemeinschaftlichen Flächen und Außenbereiche gegenüber Handwerkern und Behörden. Wird also beispielsweise eine Außentreppe erneuert, übernimmt die Hausverwaltung die Kommunikation mit dem ausführenden Handwerksbetrieb und entlastet so die Eigentümerversammlung.

Sondereigentumsverwaltung

Analog zur WEG-Verwaltung der gemeinschaftlichen Flächen gibt es noch eine dritte Art der Immobilienverwaltung, die sich um die Belange der tatsächlichen Wohneinheiten kümmert. Diese Form nennt sich Sondereigentumsverwaltung. Sie betrifft alle Objektteile innerhalb der Wohneinheit, etwa Wände, Böden, Stromleitungen oder Wasserleitungen. Davon ausgenommen sind allerdings tragende Wände, Außenwände und Fenster. In der Regel wird eine Sondereigentumsverwaltung dann eingesetzt, wenn die Wohneinheit vermietet wird. Die Hausverwaltung kümmert sich dann um die Kommunikation mit dem Mieter sowie anfallende Reparaturen und deren Kontrolle.

Die größten Vorteile der drei Arten Immobilienverwaltung

Der wohl größte Vorteil der Beauftragung einer Hausverwaltung liegt in der Entlastung der Immobilienbesitzer. Die Vermietung eines Objekts beinhaltet mehr als nur die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung und das Einziehens des Mietzinses. Jegliche Probleme mit oder am Objekt selbst oder in der Kommunikation mit den Mietern kostet Zeit und Mühe. Eine professionelle Hausverwaltung übernimmt diese Aufgaben und agiert zudem meist schneller und dank der Erfahrung auch effizienter. Außerdem hat eine gute Immobilienverwaltung auch stets Vorschläge zur Reduzierung der Kosten und Erhöhung der Rendite beizutragen. Die Experten kennen den regionalen Mietmarkt und haben auch ein gutes Gespür für den passenden Mieter.

Gute und seriöse Hausverwaltungen versuchen stets, proaktiv Konflikte mit den Mietern zu vermeiden, können sich aber im Bedarfsfall auch um unangenehme Aufgaben wie Inkassoverfahren, Kündigungen und Zwangsräumungen kümmern. Das Tagesgeschäft einer Hausverwaltung besteht aber meist eher in den Routineaufgaben wie Kontobuchungen, Kautionsverwaltung oder der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen. Zusätzlich kann ein Verwalter durch gute Netzwerke auch empfehlenswerte und preisgünstige Dienstleister und Handwerksbetriebe finden, die den Service rund um die Immobilie verbessern, ohne die vereinbarten Budgetkosten zu übertreten.

Sonderform: Gewerbliche Objektverwaltung

Eine weitere Art der Immobilienverwaltung ist die Objektverwaltung von gewerblichen Immobilien, etwa Geschäftshäusern. Obwohl die Aufgaben hier ähnlich zu denen einer Mietsverwaltung sind, unterstehen gewerbliche Mieter besonderen juristischen Gegebenheiten, die nur von einer darauf spezialisierten Hausverwaltung behandelt werden sollten. Die meisten guten Hausverwaltungen besitzen allerdings die notwendige Expertise, um auch gewerbliche Immobilien renditefördernd zu vermieten und zu verwalten.

Die inhaltlichen Arten von Immobilienverwaltungen

Egal, ob eine Hausverwaltung nun eine Mietsverwaltung, eine WEG-Verwaltung oder eine Sondereigentumsverwaltung übernimmt – letztlich werden stets Leistungen in verschiedenen Segmenten erforderlich, nämlich im kaufmännisch-finanziellen, im technischen sowie im rechtlichen Sinne. Fast alle Prozesse und Aufgaben einer Hausverwaltung lassen sich in diese drei Arten der Immobilienverwaltung unterteilen.

Kaufmännische Verwaltung – Zahlungen, Buchhaltung, Abrechnung

Die Abwicklung und ständige Überprüfung aller buchhalterischen Prozesse ist eine der Hauptpflichten einer Hausverwaltung. Das betrifft die regelmäßige und fristgerechte Abrechnung der Mietzahlungen genauso wie die Erfassung aller Ausgaben und die Erstellung der Betriebskostenabrechnung. Gleichzeitig muss der Verwalter aber auch mit Vertragspartnern interagieren, Bonitäten prüfen, Kündigungen entgegennehmen und notfalls Forderungen durchsetzen.

Technische Verwaltung

Die Kenntnis über den Zustand der ihm anvertrauten Immobilie ist die höchste Pflicht einer Immobilienverwaltung. Dazu gehört die gewissenhafte Besichtigung der Räumlichkeiten bei Wohnungsübergaben, regelmäßige Begehungen und auch die Entgegennahme von Mängelanzeigen der Mieter. Zusätzlich kümmert sich die Verwaltung auch um die Vergabe und Überwachung von Instandsetzungsarbeiten sowie die Wahrung von Verkehrssicherheitspflichten wie etwa dem Winterdienst.

Rechtliche Verwaltung

Die Art und Intensität der rechtlichen Vertretung unterscheidet sich je nach Vereinbarung von Hausverwaltung und Eigentümer. Meist betrifft sie aber die Wahrung der Interessen im Konfliktfall mit Mietern oder Dienstleistern. Eine gute Immobilienverwaltung kümmert sich um Inkassovorgänge und Gewährleistungsansprüche, aber auch um die Einberufung und den rechtskonformen Ablauf von Eigentümerversammlungen sowie die Beauftragung von externen Rechtsbeiständen.

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